La millora econòmica va prenent cos i, com posen en relleu molts indicadors, estén els seus efectes a tots els sectors, fins i tot a la postrada activitat immobiliària. Així, per exemple, les hipoteques han augmentat un 29% l'any que va finalitzar al febrer, alhora que l'estoc de crèdit familiar destinat a vivenda ha reduït la seva caiguda, fins al 3,4% negatiu del mes de març. Per la seva part, els preus de la vivenda a Espanya, nova i usada, han començat a mostrar millores, amb alces de l'1,8% en l'últim trimestre del 2014. En l'àmbit de l'activitat, les vivendes iniciades han començat a repuntar (avanç anual el setembre de 2014 del 8,7%), i també és palpable la millora en el front ocupacional (augment del 12% anual en el primer trimestre de 2015), i tot plegat es reflecteix en l'augment del PIB del sector (un 3,4% en l'últim quart de 2014) i la recuperació de la inversió en construcció (2,4%) o en vivenda (2,1%).
¿Fins a quin punt aquest avanç és suficient? Ubicar-lo ens exigeix situar-lo en un context temporal més dilatat, lluny del pou de la crisi. Per exemple, els preus de la vivenda nova i de segona mà es troben encara un 28% i un 31% per sota dels del 2008, en registres similars als del 2004. Per la seva banda, les 30.000 vivendes iniciades en el termini de l'any que va finalitzar el setembre del 2014 són un 95% inferiors als màxims del 2006 (665.000). De fet, un valor absolut tan reduït no l'hem vist els últims 25 anys: en la recessió dels primers anys 90 (1991-1994), les vivendes iniciades el 1993, el pitjor any d'aquella crisi, van ser 143.000. Pel que fa a transaccions (vivenda nova i de segona mà), les prop de 365.000 del 2014 se situen un 56% per sota de les més de 836.000 del 2007 i, pel que fa a les de vivenda nova (47.000 transaccions el 2014), aquestes encara estan més lluny (un -87% respecte a les 364.000 del 2007).
També la caiguda acumulada, en termes reals, del VAB del sector en la crisi acumula un 46%. I passa el mateix amb la inversió en vivenda: malgrat la recuperació, està un 54% per sota de la del 2007, ¡als nivells del 1995! En l'àmbit ocupacional, finalment, els estralls de la crisi han sigut tan severs (entre el 2007 i el 2013, una caiguda de l'ocupació en construcció de gairebé el 70%) que els avanços dels últims trimestres amb prou feines es noten: avui l'ocupació del sector és un 61% inferior a la del 2007 i, amb escassament un milió d'efectius, mostra registres no vistos en aquest país... ¡des del 1998! A més, el deute familiar continua sent excessiu, malgrat una reducció que segueix a bon ritme (-4% anual al març, fins als 740.000 milions d'euros): la ràtio deute/renda familiar encara està en un elevat 118%, en registres del 2005, molt allunyat del 76% dels anys 1998-2001. Aquest valor supera llargament el 84% italià, el 86% alemany o el 100% francès.
En suma, després de set bíblics anys de crisi, en gran part dels indicadors hem retrocedit una dècada i en alguns altres, com en l'inici de noves vivendes, més de 25 anys. Per això, es necessitarà un llarg període de temps per ressituar els registres de la construcció i, més particularment, els del sector immobiliari, en nivells sostenibles a termini mitjà.
Aquestes pèrdues tan notables són el dramàtic reflex dels excessos del boom anterior, als quals no hauríem de tornar mai. Per sort per a tots, existeixen poderoses raons que permeten esperar que aquest procés no el tornarem a veure, almenys en els pròxims anys.
Primer, per les dificultats en la reconducció dels excessos de deute familiar, un requisit imprescindible de qualsevol saludable expansió immobiliària. Segon, perquè amb els nous mecanismes de control, supervisió i responsabilitat dels òrgans gestors de la banca que ha posat en vigor el BCE, es fa difícil imaginar excessos de crèdit hipotecari com els viscuts entre el 1998 i el 2008, quan va estar augmentant a ¡una taxa anual del 20%! Tercer, perquè algunes de les raons que subjauen a l'avanç en curs són molt fràgils. Tant les eleccions, que sens dubte estan afectant l'activitat constructora, com uns tipus d'interès insòlitament baixos o la recuperació de la renda familiar per la caiguda dels preus del petroli, són fenòmens passatgers. I finalment, perquè un aspecte determinant de la dinàmica immobiliària, l'augment de població, ni n'hi ha ni sembla que n'hi hagi d'haver: l'INE anticipa que la població espanyola continuarà retrocedint els pròxims anys i, especialment, que la cohort de 29 a 39 anys reduirà els seus efectius en l'entorn del 30% a l'horitzó del 2025. La millora immobiliària comença a prendre cos. Benvinguda sigui, encara que no ens cal esperar miracles. Ni ens convé, ni n'hi haurà.