Un estranger pot comprar habitatge a Mallorca amb els mateixos drets que un comprador espanyol. Necessita un NIE, un compte bancari a Espanya i, si és ciutadà de fora de la UE i compra en sòl rústic, una autorització militar prèvia. En habitatge de segona mà es paga l'ITP amb una escala progressiva del 8 % al 13 %; en obra nova, un 10 % d'IVA i un 1,5 % d'AJD. El procés habitual passa per la reserva, el contracte d'arres, la signatura davant notari i la inscripció al Registre de la Propietat, i sol completar-se en dos o tres mesos si no hi ha tràmits addicionals.
Pot un estranger comprar habitatge a Mallorca?
Sí. Espanya no limita la compra d'habitatge per nacionalitat ni per residència, i Mallorca és una de les destinacions amb més compradors internacionals del país, sobretot d'Alemanya, el Regne Unit, Escandinàvia, Suïssa i, cada vegada més, els Estats Units. No cal viure a l'illa ni tenir permís de residència per comprar.
El que sí que canvia és el procediment segons l'origen del comprador, el tipus de sòl i l'ús que es vulgui donar a l'habitatge.
Compradors de la UE i de fora de la UE: què canvia
Per a un ciutadà de la Unió Europea, comprar a Mallorca és pràcticament igual que per a un espanyol.
Per als compradors de fora de la UE (britànics inclosos des del Brexit, nord-americans, suïssos en determinats casos o compradors de l'Orient Mitjà) cal tenir en compte tres aspectes.
L'autorització militar. Una llei de 1975 sobre zones d'interès per a la defensa nacional continua vigent i afecta les Illes Balears. A Mallorca, en general, només s'exigeix als estrangers no comunitaris que comprin finques en sòl rústic, no als qui compren pisos o cases en sòl urbà. Es demana al Ministeri de Defensa, pot trigar diversos mesos i, sense aquesta autorització, no es pot inscriure la compra. A més, en cada municipi no pot estar en mans estrangeres més del 15 % del sòl afectat, per la qual cosa en algunes zones amb molta demanda històrica l'autorització es podria denegar. Per això el contracte d'arres d'una finca rústica ha de preveure expressament aquest permís.
La golden visa ja no existeix. Espanya va eliminar l'abril de 2025 el visat de residència per inversió immobiliària. Comprar habitatge continua sent possible, però ja no dona accés a la residència per si mateix.
L'impost proposat del 100 %. El gener de 2025 el Govern va anunciar un gravamen de fins al 100 % per a compradors no residents de fora de la UE. A data d'aquesta guia no és llei: no s'ha debatut ni votat al Congrés. A més, tal com es va plantejar, només afectaria l'habitatge de segona mà, no l'obra nova comprada a un promotor, que tributa per IVA.
Pas a pas per comprar a Mallorca
Obtenir el NIE. El Número d'Identitat d'Estranger és imprescindible per signar la compra, pagar impostos i obrir un compte. Es pot tramitar en un consolat espanyol al país d'origen o a Espanya, i també mitjançant un representant amb poder notarial.
Obrir un compte bancari a Espanya. No és obligatori per llei, però facilita el pagament del preu, els impostos i els rebuts posteriors (IBI, comunitat, subministraments), i el notari exigeix acreditar l'origen dels fons.
Definir zona, pressupost i ús. No és el mateix buscar un habitatge per viure-hi tot l'any que una segona residència o una inversió per llogar. L'ús previst condiciona la zona, el tipus d'immoble i la viabilitat legal del lloguer.
Revisar l'habitatge abans de comprometre-s'hi. Abans de pagar cap quantitat convé comprovar:
- La nota simple del Registre de la Propietat: titularitat, càrregues i hipoteques.
- Que la superfície i allò construït coincideixen amb el que consta al Registre i al Cadastre.
- La llicència de primera ocupació o la cèdula d'habitabilitat.
- Que no hi hagi obres sense legalitzar, una cosa freqüent en habitatges rústics.
- Que l'IBI i les despeses de comunitat estiguin al corrent.
- Si l'habitatge té llicència de lloguer turístic, en cas que aquest sigui el pla.
Reserva i contracte d'arres. El més habitual és una reserva inicial per retirar l'habitatge del mercat i, després, un contracte d'arres amb un senyal que sol ser al voltant del 10 % del preu. Si el comprador es fa enrere, perd el senyal; si és el venedor, el retorna duplicat.
Signatura davant notari. Se signa l'escriptura pública, es paga la resta del preu i es lliuren les claus. El comprador pot signar en persona o a través d'un apoderat.
Impostos i inscripció. Després de la signatura es liquiden els impostos i s'inscriu l'habitatge al Registre de la Propietat a nom del comprador.
Impostos i despeses en comprar a Mallorca
Habitatge de segona mà. Es paga l'Impost sobre Transmissions Patrimonials (ITP), que a les Balears és progressiu: del 8 % al 13 % segons el valor de l'immoble. Els tipus reduïts existeixen, però estan pensats per a residents que compren el seu habitatge habitual amb límits de valor, per la qual cosa rarament s'apliquen a un comprador estranger.
Habitatge d'obra nova. Es paga un 10 % d'IVA i un 1,5 % d'Actes Jurídics Documentats (AJD).
Altres despeses. Notaria, Registre de la Propietat, gestoria i assessorament legal. Si hi ha hipoteca, s'hi sumen la taxació i les despeses associades.
Com a referència orientativa, convé reservar entre un 10 % i un 14 % addicional sobre el preu, segons el valor de l'habitatge i si és nou o usat.
Si el venedor és no resident, el comprador ha de retenir un 3 % del preu i ingressar-lo a Hisenda a compte de l'impost del venedor. També haurà de retenir l'import necessari per pagar l'Impost sobre l'Increment de Valor dels Terrenys de Naturalesa Urbana (IIVTNU), conegut com a plusvàlua municipal, ja que en aquest cas l'obligat a pagar-lo serà el comprador. És un detall que el notari controla, però que convé conèixer per endavant.
Impostos anuals com a propietari no resident
Un cop comprat l'habitatge, el propietari no resident paga cada any:
- IBI, l'impost municipal sobre béns immobles.
- Taxa de Residus Sòlids Urbans, que és la taxa de recollida i eliminació d'escombraries i residus sòlids urbans.
- Impost sobre la Renda de No Residents (IRNR). Si l'habitatge no es lloga, es tributa per una renda imputada calculada sobre el valor cadastral, al 19 % per als residents a la UE i l'EEE i al 24 % per a la resta. Si es lloga, es tributa pels rendiments obtinguts.
- Impost sobre el Patrimoni, només si el valor net dels béns a Espanya supera els mínims exempts.
La fiscalitat final depèn també del país de residència i dels convenis de doble imposició, per la qual cosa és recomanable planificar-la abans de signar, sobretot si es compra a través d'una societat.
Hipoteca com a no resident
Els bancs espanyols concedeixen hipoteques a no residents, tot i que solen finançar un percentatge menor del valor que a un resident i demanen més documentació: ingressos al país d'origen, declaracions fiscals i, de vegades, informes de solvència traduïts. Convé demanar una aprovació prèvia abans de signar les arres, perquè el termini de l'escriptura sigui realista.
Lloguer turístic: el que cal saber abans de comprar
És la pregunta que més condiciona una compra d'inversió a Mallorca, i la regulació s'ha endurit en els darrers anys. A Palma, l'Ajuntament ha prohibit crear noves places de lloguer turístic en qualsevol tipus d'habitatge, també en xalets, adossats i àtics, i no només en pisos. Les llicències legals existents poden continuar operant.
A la resta de l'illa les regles varien segons el municipi i la tipologia. La recomanació pràctica és clara: si el lloguer vacacional forma part del pla, cal comprar un habitatge que ja tingui llicència vigent i verificar-la abans de signar, sense donar per fet que es podrà obtenir després.
Obra nova a Mallorca: per què interessa al comprador internacional
Per a molts compradors estrangers, l'obra nova és l'opció més senzilla:
- Fiscalitat més previsible. Es paga IVA en lloc d'ITP, sense escala progressiva, i queda fora de l'impost proposat als no residents de fora de la UE.
- Garantia de les quantitats lliurades. Els pagaments a compte durant la construcció han d'estar garantits pel promotor mitjançant aval bancari o assegurança.
- Menys riscos urbanístics. Llicències, superfícies i qualitats estan documentades des de l'origen.
- Eficiència energètica. Les promocions actuals ofereixen qualificacions altes, una cosa rellevant per a qui no viu tot l'any a l'habitatge i vol uns costos de manteniment continguts.
- Possibilitat de personalitzar. Comprant sobre plànol, es poden triar acabats i, de vegades, distribucions, i seguir l'obra a distància.
A Palma, bona part de l'obra nova es concentra en zones com Nou Llevant i a la perifèria de la ciutat, mentre que a la resta de l'illa abunden les promocions de petit format i les viles de nova construcció.
On comprar a Mallorca segons el perfil
Per viure-hi tot l'any amb serveis de ciutat: Palma. Santa Catalina, el centre històric i el Portitxol atreuen qui busca vida de barri i proximitat al mar; Nou Llevant, qui prefereix habitatge nou.
Per a una segona residència vora el mar i amb una comunitat internacional consolidada: el sud-oest, amb Calvià (Bendinat, Santa Ponça) i Andratx (Port d'Andratx).
Per a més espai i tranquil·litat a poca distància de Palma: municipis com Llucmajor.
Per a un estil de vida més pausat: el nord (Pollença, Alcúdia) i la serra de Tramuntana (Sóller), amb més cases tradicionals i finques, on convé revisar amb especial atenció el sòl rústic i l'autorització militar.
Errors freqüents
- Signar arres d'una finca rústica sense clàusula d'autorització militar.
- Comprar pensant a llogar a turistes sense comprovar la llicència.
- Calcular només el preu i oblidar entre un 10 % i un 14 % d'impostos i despeses.
- No verificar que allò construït coincideix amb el que consta al Registre.
- Esperar a tenir l'habitatge triat per demanar el NIE, cosa que endarrereix tot el procés.
Com triar immobiliària a Mallorca si ets estranger
Per a un comprador que no viu a l'illa, l'agència és la persona que veu allò que ell no pot veure. Convé valorar:
- Que tingui oficina a Mallorca i un coneixement real de cada zona, no només cartera.
- Que es pugui comunicar amb fluïdesa en l'idioma del comprador.
- Que treballi amb obra nova a més de segona mà, per comparar totes dues opcions.
- Que coordini notari, advocat, banc i gestoria, i mantingui informat el comprador a distància.
- Que adverteixi dels límits legals (lloguer turístic, sòl rústic) abans d'ensenyar l'habitatge, no després.
Preguntes freqüents
Cal ser resident per comprar una casa a Mallorca?
No. Qualsevol persona, resideixi o no a Espanya, pot comprar habitatge a Mallorca. Només necessita un NIE i mitjans per acreditar l'origen dels fons.
Quant costa en impostos comprar un habitatge a Mallorca?
En segona mà, l'ITP va del 8 % al 13 % segons el valor. En obra nova, un 10 % d'IVA més un 1,5 % d'AJD. A això s'hi sumen notaria, registre i gestoria.
Els britànics necessiten autorització militar per comprar a Mallorca?
Des del Brexit, els britànics són compradors no comunitaris. A Mallorca necessiten autorització militar si compren en sòl rústic; per a un pis o una casa en sòl urbà, en general no.
Es pot comprar habitatge a Mallorca sense viatjar a l'illa?
Sí. Amb un poder notarial, un representant pot tramitar el NIE i signar les arres i l'escriptura. Així i tot, recomanem visitar l'habitatge o, com a mínim, comptar amb algú de confiança que el conegui en persona.
Puc llogar el meu habitatge a turistes?
Depèn del municipi, del tipus d'habitatge i de si ja té llicència. A Palma no es concedeixen noves places de lloguer turístic en cap tipologia. Si el lloguer vacacional és clau, compra un habitatge amb llicència vigent i verificada.
Comprar un habitatge a Espanya dona dret a residència?
Ja no. La golden visa per inversió immobiliària es va eliminar l'abril de 2025.
Quant es triga a comprar un habitatge a Mallorca?
Des de la reserva fins a l'escriptura solen passar entre dos i tres mesos. Si cal autorització militar o hipoteca, el termini es pot allargar.
Comprar a Mallorca amb aProperties
A aProperties, immobiliària amb oficines a Madrid, Barcelona, València i Palma, acompanyem compradors de molts països en la seva arribada a l'illa. L'equip de Palma coneix cada zona i cada tipus de producte, des de l'habitatge de segona mà fins a les promocions d'obra nova, i coordina tot el procés perquè el comprador pugui decidir amb informació completa, sigui on sigui.
Si estàs pensant a comprar a Mallorca, et podem ajudar a definir la zona i el tipus d'habitatge que millor s'adapten a tu abans de començar a fer visites.