Un étranger peut acheter un logement à Majorque avec les mêmes droits qu'un acheteur espagnol. Il lui faut un NIE, un compte bancaire en Espagne et, s'il est ressortissant d'un pays hors UE et achète sur un terrain rustique, une autorisation militaire préalable. Pour un logement ancien, on paie l'ITP (droits de mutation) selon un barème progressif de 8 % à 13 % ; pour un logement neuf, 10 % de TVA et 1,5 % d'AJD (droit d'enregistrement). Le processus habituel passe par la réservation, le contrat d'arrhes (contrato de arras), la signature devant notaire et l'inscription au Registre de la Propriété, et se conclut généralement en deux ou trois mois en l'absence de démarches supplémentaires.
Un étranger peut-il acheter un logement à Majorque ?
Oui. L'Espagne ne restreint pas l'achat de logements en fonction de la nationalité ou de la résidence, et Majorque est l'une des destinations qui comptent le plus d'acheteurs internationaux du pays, notamment d'Allemagne, du Royaume-Uni, de Scandinavie, de Suisse et, de plus en plus, des États-Unis. Il n'est pas nécessaire de vivre sur l'île ni de disposer d'un titre de séjour pour acheter.
Ce qui change, en revanche, c'est la procédure, selon l'origine de l'acheteur, le type de terrain et l'usage prévu du logement.
Acheteurs de l'UE et hors UE : ce qui change
Pour un citoyen de l'Union européenne, acheter à Majorque revient pratiquement au même que pour un Espagnol.
Pour les acheteurs hors UE (Britanniques compris depuis le Brexit, Américains, Suisses dans certains cas, ou acheteurs du Moyen-Orient), trois points sont à prendre en compte.
L'autorisation militaire. Une loi de 1975 sur les zones d'intérêt pour la défense nationale est toujours en vigueur et s'applique aux îles Baléares. À Majorque, elle n'est en général exigée que des étrangers non communautaires qui achètent des propriétés sur terrain rustique (suelo rústico), et non de ceux qui achètent des appartements ou des maisons en zone urbaine. Elle se demande au ministère de la Défense, peut prendre plusieurs mois et, sans elle, l'achat ne peut pas être inscrit. En outre, dans chaque commune, pas plus de 15 % du terrain concerné ne peut être détenu par des étrangers ; dans certaines zones à forte demande historique, l'autorisation pourrait donc être refusée. C'est pourquoi le contrat d'arrhes d'une propriété rustique doit prévoir expressément cette autorisation.
Le golden visa n'existe plus. En avril 2025, l'Espagne a supprimé le visa de résidence pour investissement immobilier. Acheter un logement reste possible, mais ne donne plus accès, à lui seul, à la résidence.
La taxe de 100 % proposée. En janvier 2025, le Gouvernement a annoncé une taxe pouvant aller jusqu'à 100 % pour les acheteurs non résidents hors UE. À la date de ce guide, ce n'est pas une loi : elle n'a été ni débattue ni votée au Congrès. De plus, telle qu'elle a été présentée, elle ne concernerait que les logements anciens, et non les logements neufs achetés à un promoteur, soumis à la TVA.
Étape par étape pour acheter à Majorque
Obtenir le NIE. Le Numéro d'identification d'étranger (Número de Identidad de Extranjero) est indispensable pour signer l'achat, payer les impôts et ouvrir un compte. Il peut être demandé dans un consulat espagnol du pays d'origine ou en Espagne, ainsi que par l'intermédiaire d'un représentant muni d'une procuration notariée.
Ouvrir un compte bancaire en Espagne. Ce n'est pas une obligation légale, mais cela facilite le paiement du prix, des impôts et des factures ultérieures (IBI, charges de copropriété, fournitures), et le notaire exige de justifier l'origine des fonds.
Définir la zone, le budget et l'usage. Chercher un logement pour y vivre toute l'année n'est pas la même chose que chercher une résidence secondaire ou un investissement locatif. L'usage prévu conditionne la zone, le type de bien et la viabilité juridique de la location.
Vérifier le logement avant de s'engager. Avant de verser la moindre somme, il convient de vérifier :
La nota simple du Registre de la Propriété : propriété, charges et hypothèques.
Que la surface et les constructions correspondent à ce qui figure au Registre et au Cadastre.
Le permis de première occupation ou le certificat d'habitabilité (cédula de habitabilidad).
L'absence de travaux non régularisés, fréquents dans les propriétés rustiques.
Que l'IBI et les charges de copropriété sont à jour.
Si le logement dispose d'une licence de location touristique, si tel est le projet.
Réservation et contrat d'arrhes. On procède généralement à une réservation initiale pour retirer le bien du marché, puis à un contrat d'arrhes avec un acompte d'environ 10 % du prix. Si l'acheteur se désiste, il perd l'acompte ; si c'est le vendeur, il le restitue en double.
Signature devant notaire. On signe l'acte authentique, on paie le solde du prix et les clés sont remises. L'acheteur peut signer en personne ou par l'intermédiaire d'un mandataire.
Impôts et inscription. Après la signature, les impôts sont acquittés et le logement est inscrit au Registre de la Propriété au nom de l'acheteur.
Impôts et frais lors d'un achat à Majorque
Logement ancien. On paie l'Impôt sur les transmissions patrimoniales (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP), progressif aux Baléares : de 8 % à 13 % selon la valeur du bien. Des taux réduits existent, mais ils sont conçus pour les résidents achetant leur résidence principale sous certains plafonds de valeur ; ils s'appliquent donc rarement à un acheteur étranger.
Logement neuf. On paie 10 % de TVA et 1,5 % de droit d'enregistrement (Actos Jurídicos Documentados, AJD).
Autres frais. Notaire, Registre de la Propriété, cabinet administratif (gestoría) et conseil juridique. En cas de prêt hypothécaire, s'y ajoutent l'expertise et les frais associés.
À titre indicatif, il est conseillé de prévoir entre 10 % et 14 % en plus du prix, selon la valeur du logement et selon qu'il est neuf ou ancien.
Si le vendeur est non résident, l'acheteur doit retenir 3 % du prix et le verser au Trésor public à valoir sur l'impôt du vendeur. Il devra également retenir le montant nécessaire au paiement de l'Impôt sur l'augmentation de la valeur des terrains urbains (IIVTNU), connu sous le nom de plusvalía municipale, car dans ce cas c'est l'acheteur qui est tenu de le régler. Le notaire y veille, mais il est utile de le savoir à l'avance.
Impôts annuels en tant que propriétaire non résident
Une fois le logement acheté, le propriétaire non résident paie chaque année :
L'IBI, l'impôt municipal sur les biens immobiliers.
La taxe sur les déchets solides urbains, qui correspond à la collecte et à l'élimination des ordures ménagères.
L'Impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR). Si le logement n'est pas loué, l'impôt porte sur un revenu imputé calculé sur la valeur cadastrale, à 19 % pour les résidents de l'UE et de l'EEE et à 24 % pour les autres. S'il est loué, l'impôt porte sur les revenus perçus.
L'Impôt sur la fortune, uniquement si la valeur nette des biens en Espagne dépasse les seuils d'exonération.
La fiscalité finale dépend aussi du pays de résidence et des conventions de non-double imposition ; il est donc recommandé de la planifier avant de signer, surtout en cas d'achat via une société.
Prêt hypothécaire pour non-résidents
Les banques espagnoles accordent des prêts hypothécaires aux non-résidents, mais elles financent généralement un pourcentage de la valeur plus faible que pour un résident et demandent davantage de documents : revenus dans le pays d'origine, déclarations fiscales et, parfois, rapports de solvabilité traduits. Il est conseillé d'obtenir un accord de principe avant de signer le contrat d'arrhes, afin que le délai jusqu'à l'acte soit réaliste.
Location touristique : ce qu'il faut savoir avant d'acheter
C'est la question qui conditionne le plus un achat d'investissement à Majorque, et la réglementation s'est durcie ces dernières années. À Palma, la mairie a interdit la création de nouvelles places de location touristique dans tout type de logement, y compris les villas, les maisons jumelées et les penthouses, et pas seulement les appartements. Les licences légales existantes peuvent continuer à fonctionner.
Ailleurs sur l'île, les règles varient selon la commune et le type de bien. La recommandation pratique est claire : si la location saisonnière fait partie du projet, il faut acheter un logement disposant déjà d'une licence en vigueur et la vérifier avant de signer, sans tenir pour acquis qu'on pourra l'obtenir ensuite.
Le neuf à Majorque : pourquoi il intéresse l'acheteur international
Pour de nombreux acheteurs étrangers, le neuf est l'option la plus simple :
Une fiscalité plus prévisible. On paie la TVA au lieu de l'ITP, sans barème progressif, et le neuf échappe à la taxe proposée pour les non-résidents hors UE.
Des sommes versées garanties. Les acomptes versés pendant la construction doivent être garantis par le promoteur au moyen d'une caution bancaire ou d'une assurance.
Moins de risques urbanistiques. Permis, surfaces et prestations sont documentés dès l'origine.
Efficacité énergétique. Les programmes actuels offrent des classements énergétiques élevés, un atout pour ceux qui n'occupent pas le logement toute l'année et souhaitent maîtriser les coûts d'entretien.
Possibilité de personnaliser. En achetant sur plan, on peut choisir les finitions et parfois la distribution, et suivre le chantier à distance.
À Palma, une grande partie des logements neufs se concentre dans des quartiers comme Nou Llevant et en périphérie de la ville, tandis que dans le reste de l'île abondent les petits programmes et les villas neuves.
Où acheter à Majorque selon son profil
Pour vivre toute l'année avec les services d'une ville : Palma. Santa Catalina, la vieille ville et Portixol attirent ceux qui recherchent une vie de quartier proche de la mer ; Nou Llevant, ceux qui préfèrent un logement neuf.
Pour une résidence secondaire en bord de mer, au sein d'une communauté internationale bien établie : le sud-ouest, avec Calvià (Bendinat, Santa Ponsa) et Andratx (Port d'Andratx).
Pour plus d'espace et de tranquillité à peu de distance de Palma : des communes comme Llucmajor.
Pour un rythme de vie plus paisible : le nord (Pollença, Alcúdia) et la Serra de Tramuntana (Sóller), avec davantage de maisons traditionnelles et de propriétés rurales, où il convient d'examiner avec une attention particulière le statut du terrain rustique et l'autorisation militaire.
Erreurs fréquentes
Signer un contrat d'arrhes pour une propriété rustique sans clause d'autorisation militaire.
Acheter dans l'idée de louer à des touristes sans vérifier la licence.
Ne calculer que le prix en oubliant les 10 % à 14 % d'impôts et de frais.
Ne pas vérifier que les constructions correspondent à ce qui figure au Registre.
Attendre d'avoir choisi le logement pour demander le NIE, ce qui retarde tout le processus.
Comment choisir une agence immobilière à Majorque quand on est étranger
Pour un acheteur qui ne vit pas sur l'île, l'agence est celle qui voit ce qu'il ne peut pas voir. Il convient de vérifier :
Qu'elle dispose d'un bureau à Majorque et d'une connaissance réelle de chaque zone, et pas seulement d'un portefeuille de biens.
Qu'elle peut communiquer couramment dans la langue de l'acheteur.
Qu'elle travaille le neuf comme l'ancien, afin de comparer les deux options.
Qu'elle coordonne notaire, avocat, banque et gestoría, et tient l'acheteur informé à distance.
Qu'elle signale les limites légales (location touristique, terrain rustique) avant de faire visiter le bien, et non après.
Questions fréquentes
Faut-il être résident pour acheter une maison à Majorque ?
Non. Toute personne, résidant ou non en Espagne, peut acheter un logement à Majorque. Il lui suffit d'un NIE et de pouvoir justifier l'origine des fonds.
Combien coûtent les impôts lors de l'achat d'un logement à Majorque ?
Dans l'ancien, l'ITP va de 8 % à 13 % selon la valeur. Dans le neuf, 10 % de TVA plus 1,5 % d'AJD. S'y ajoutent les frais de notaire, de registre et de gestoría.
Les Britanniques ont-ils besoin d'une autorisation militaire pour acheter à Majorque ?
Depuis le Brexit, les Britanniques sont des acheteurs non communautaires. À Majorque, ils ont besoin d'une autorisation militaire s'ils achètent sur terrain rustique ; pour un appartement ou une maison en zone urbaine, en général non.
Peut-on acheter un logement à Majorque sans se rendre sur l'île ?
Oui. Grâce à une procuration notariée, un représentant peut obtenir le NIE et signer le contrat d'arrhes et l'acte. Nous recommandons néanmoins de visiter le logement ou, au minimum, de faire appel à une personne de confiance qui le connaisse en personne.
Puis-je louer mon logement à des touristes ?
Cela dépend de la commune, du type de logement et de l'existence ou non d'une licence. À Palma, aucune nouvelle place de location touristique n'est accordée, quel que soit le type de bien. Si la location saisonnière est essentielle, achetez un logement avec une licence en vigueur et vérifiée.
Acheter un logement en Espagne donne-t-il droit à la résidence ?
Plus maintenant. Le golden visa pour investissement immobilier a été supprimé en avril 2025.
Combien de temps faut-il pour acheter un logement à Majorque ?
Entre la réservation et l'acte, il s'écoule généralement deux à trois mois. Si une autorisation militaire ou un prêt hypothécaire est nécessaire, le délai peut s'allonger.
Acheter à Majorque avec aProperties
Chez aProperties, agence immobilière présente à Madrid, Barcelone, Valence et Palma, nous accompagnons des acheteurs de nombreux pays lors de leur installation sur l'île. L'équipe de Palma connaît chaque zone et chaque type de bien, du logement ancien aux programmes neufs, et coordonne l'ensemble du processus pour que l'acheteur puisse décider en disposant d'une information complète, où qu'il se trouve.
Si vous envisagez d'acheter à Majorque, nous pouvons vous aider à définir la zone et le type de logement qui vous correspondent le mieux avant de commencer les visites.