Ein Ausländer kann auf Mallorca mit denselben Rechten wie ein spanischer Käufer Wohneigentum erwerben. Er benötigt eine NIE, ein Bankkonto in Spanien und, wenn er Nicht-EU-Bürger ist und auf ländlichem Grund kauft, eine vorherige militärische Genehmigung. Bei Bestandsimmobilien fällt die ITP (Grunderwerbsteuer) nach einem progressiven Tarif von 8 % bis 13 % an; bei Neubauten 10 % Mehrwertsteuer (IVA) und 1,5 % AJD (Stempelsteuer). Der übliche Ablauf umfasst die Reservierung, den Anzahlungsvertrag (contrato de arras), die Unterzeichnung vor dem Notar und die Eintragung ins Eigentumsregister und ist in der Regel nach zwei bis drei Monaten abgeschlossen, sofern keine zusätzlichen Verfahren nötig sind.
Darf ein Ausländer auf Mallorca eine Immobilie kaufen?
Ja. Spanien beschränkt den Immobilienkauf weder nach Staatsangehörigkeit noch nach Wohnsitz, und Mallorca gehört zu den Zielen mit den meisten internationalen Käufern im Land, vor allem aus Deutschland, dem Vereinigten Königreich, Skandinavien, der Schweiz und zunehmend aus den USA. Man muss weder auf der Insel leben noch eine Aufenthaltserlaubnis besitzen, um zu kaufen.
Was sich jedoch ändert, ist das Verfahren, je nach Herkunft des Käufers, Art des Grundstücks und geplanter Nutzung der Immobilie.
Käufer aus der EU und aus Drittstaaten: was sich ändert
Für einen Bürger der Europäischen Union ist der Kauf auf Mallorca praktisch genauso wie für einen Spanier.
Für Käufer aus Nicht-EU-Staaten (seit dem Brexit auch Briten, außerdem US-Amerikaner, in bestimmten Fällen Schweizer oder Käufer aus dem Nahen Osten) sind drei Punkte zu beachten.
Die militärische Genehmigung. Ein Gesetz von 1975 über Gebiete von Interesse für die Landesverteidigung ist nach wie vor in Kraft und betrifft die Balearen. Auf Mallorca wird sie in der Regel nur von Nicht-EU-Ausländern verlangt, die Fincas auf ländlichem Grund (suelo rústico) erwerben, nicht aber von Käufern von Wohnungen oder Häusern auf städtischem Grund. Sie wird beim Verteidigungsministerium beantragt, kann mehrere Monate dauern, und ohne sie kann der Kauf nicht eingetragen werden. Zudem dürfen in jeder Gemeinde höchstens 15 % des betroffenen Bodens in ausländischer Hand sein, sodass die Genehmigung in manchen Gebieten mit traditionell hoher Nachfrage verweigert werden könnte. Deshalb muss der Anzahlungsvertrag für eine ländliche Finca diese Genehmigung ausdrücklich vorsehen.
Das Golden Visa gibt es nicht mehr. Im April 2025 hat Spanien das Aufenthaltsvisum für Immobilieninvestitionen abgeschafft. Der Kauf einer Immobilie ist weiterhin möglich, eröffnet aber für sich allein keinen Zugang mehr zur Aufenthaltsberechtigung.
Die vorgeschlagene Steuer von 100 %. Im Januar 2025 kündigte die Regierung eine Abgabe von bis zu 100 % für nicht ansässige Käufer aus Drittstaaten an. Zum Zeitpunkt dieses Leitfadens ist sie kein Gesetz: Sie wurde im Parlament weder beraten noch verabschiedet. Außerdem würde sie, wie vorgeschlagen, nur Bestandsimmobilien betreffen, nicht aber Neubauten, die direkt vom Bauträger gekauft werden und der Mehrwertsteuer unterliegen.
Schritt für Schritt zum Kauf auf Mallorca
Die NIE beantragen. Die Ausländeridentifikationsnummer (Número de Identidad de Extranjero) ist unverzichtbar, um den Kauf zu unterzeichnen, Steuern zu zahlen und ein Konto zu eröffnen. Sie kann bei einem spanischen Konsulat im Herkunftsland oder in Spanien beantragt werden, auch durch einen Vertreter mit notarieller Vollmacht.
Ein spanisches Bankkonto eröffnen. Gesetzlich ist es nicht vorgeschrieben, erleichtert aber die Zahlung des Kaufpreises, der Steuern und der laufenden Kosten (IBI, Gemeinschaftsgebühren, Versorgungsleistungen), und der Notar verlangt einen Nachweis über die Herkunft der Mittel.
Lage, Budget und Nutzung festlegen. Eine Immobilie zum ganzjährigen Wohnen zu suchen ist etwas anderes als ein Zweitwohnsitz oder eine Investition zur Vermietung. Die geplante Nutzung bestimmt die Lage, die Art der Immobilie und die rechtliche Zulässigkeit der Vermietung.
Die Immobilie prüfen, bevor man sich verpflichtet. Bevor Sie irgendeinen Betrag zahlen, sollten Sie Folgendes prüfen:
Die nota simple (Grundbuchauszug) des Eigentumsregisters: Eigentümer, Belastungen und Hypotheken.
Ob Fläche und Bebauung mit den Angaben im Eigentumsregister und im Kataster übereinstimmen.
Die Erstbezugsgenehmigung (licencia de primera ocupación) oder die Bewohnbarkeitsbescheinigung (cédula de habitabilidad).
Dass keine nicht legalisierten Baumaßnahmen vorliegen, was bei ländlichen Immobilien häufig vorkommt.
Dass IBI und Gemeinschaftskosten bezahlt sind.
Ob die Immobilie eine Lizenz zur touristischen Vermietung besitzt, falls dies geplant ist.
Reservierung und Anzahlungsvertrag. Üblich ist zunächst eine Reservierung, um die Immobilie vom Markt zu nehmen, und anschließend ein Anzahlungsvertrag (contrato de arras) mit einer Anzahlung von meist rund 10 % des Kaufpreises. Tritt der Käufer zurück, verliert er die Anzahlung; tritt der Verkäufer zurück, zahlt er sie in doppelter Höhe zurück.
Unterzeichnung vor dem Notar. Die öffentliche Urkunde wird unterzeichnet, der Restbetrag gezahlt und die Schlüssel werden übergeben. Der Käufer kann persönlich oder über einen Bevollmächtigten unterzeichnen.
Steuern und Eintragung. Nach der Unterzeichnung werden die Steuern entrichtet und die Immobilie wird im Eigentumsregister auf den Namen des Käufers eingetragen.
Steuern und Kosten beim Kauf auf Mallorca
Bestandsimmobilien. Es fällt die Grunderwerbsteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP) an, die auf den Balearen progressiv ist: von 8 % bis 13 % je nach Wert der Immobilie. Ermäßigte Sätze gibt es zwar, sie richten sich jedoch an Ansässige, die ihren Hauptwohnsitz innerhalb bestimmter Wertgrenzen erwerben, und gelten daher nur selten für ausländische Käufer.
Neubauten. Es fallen 10 % Mehrwertsteuer (IVA) und 1,5 % Stempelsteuer (Actos Jurídicos Documentados, AJD) an.
Weitere Kosten. Notar, Eigentumsregister, Verwaltungsagentur (gestoría) und Rechtsberatung. Bei einer Hypothek kommen Gutachten und zugehörige Kosten hinzu.
Als grobe Orientierung sollten Sie zusätzlich zum Kaufpreis zwischen 10 % und 14 % einplanen, je nach Wert der Immobilie und ob es sich um einen Neubau oder eine Bestandsimmobilie handelt.
Ist der Verkäufer nicht in Spanien ansässig, muss der Käufer 3 % des Kaufpreises einbehalten und als Vorauszahlung auf die Steuer des Verkäufers an das Finanzamt abführen. Außerdem muss er den Betrag einbehalten, der zur Zahlung der Steuer auf den Wertzuwachs städtischer Grundstücke (IIVTNU), bekannt als kommunale plusvalía, erforderlich ist, da in diesem Fall der Käufer zur Zahlung verpflichtet ist. Der Notar überwacht dies, dennoch ist es gut, es im Voraus zu wissen.
Jährliche Steuern als nicht ansässiger Eigentümer
Nach dem Kauf zahlt der nicht ansässige Eigentümer jedes Jahr:
IBI, die kommunale Grundsteuer.
Müllgebühr für feste Siedlungsabfälle, also die Gebühr für die Sammlung und Entsorgung von Hausmüll.
Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR). Wird die Immobilie nicht vermietet, wird ein fiktives Einkommen auf Basis des Katasterwerts besteuert, mit 19 % für Ansässige in der EU und im EWR und mit 24 % für alle anderen. Wird sie vermietet, werden die erzielten Einkünfte besteuert.
Vermögensteuer, nur wenn der Nettowert des Vermögens in Spanien die Freibeträge übersteigt.
Die endgültige Steuerlast hängt auch vom Wohnsitzland und den Doppelbesteuerungsabkommen ab. Daher empfiehlt es sich, sie vor der Unterzeichnung zu planen, vor allem beim Kauf über eine Gesellschaft.
Hypothek für Nichtansässige
Spanische Banken vergeben Hypotheken an Nichtansässige, finanzieren in der Regel jedoch einen geringeren Anteil des Wertes als bei Ansässigen und verlangen mehr Unterlagen: Einkommensnachweise aus dem Herkunftsland, Steuererklärungen und mitunter übersetzte Bonitätsauskünfte. Es empfiehlt sich, vor Unterzeichnung des Anzahlungsvertrags eine Finanzierungszusage einzuholen, damit der Zeitplan bis zur Beurkundung realistisch ist.
Touristische Vermietung: was Sie vor dem Kauf wissen sollten
Dies ist die Frage, die eine Investitionsentscheidung auf Mallorca am stärksten beeinflusst, und die Regelungen wurden in den letzten Jahren verschärft. In Palma hat die Stadtverwaltung die Schaffung neuer Plätze für touristische Vermietung in allen Immobilientypen verboten, auch in freistehenden Häusern, Doppelhaushälften und Penthäusern, nicht nur in Wohnungen. Bestehende legale Lizenzen dürfen weiter genutzt werden.
Im Rest der Insel unterscheiden sich die Regeln je nach Gemeinde und Immobilientyp. Die praktische Empfehlung ist eindeutig: Wenn die Ferienvermietung Teil des Plans ist, sollten Sie eine Immobilie kaufen, die bereits über eine gültige Lizenz verfügt, und diese vor der Unterzeichnung überprüfen, statt davon auszugehen, dass Sie sie später erhalten.
Neubauten auf Mallorca: warum sie für internationale Käufer interessant sind
Für viele ausländische Käufer ist ein Neubau die einfachste Option:
Besser planbare Steuern. Es fällt Mehrwertsteuer statt ITP an, ohne progressiven Tarif, und Neubauten sind von der vorgeschlagenen Steuer für nicht ansässige Nicht-EU-Käufer ausgenommen.
Absicherung geleisteter Zahlungen. Anzahlungen während der Bauphase müssen vom Bauträger durch eine Bankbürgschaft oder Versicherung abgesichert werden.
Weniger baurechtliche Risiken. Genehmigungen, Flächen und Ausstattung sind von Anfang an dokumentiert.
Energieeffizienz. Aktuelle Projekte bieten hohe Energieeffizienzklassen, was für Eigentümer wichtig ist, die nicht das ganze Jahr in der Immobilie leben und die Unterhaltskosten niedrig halten möchten.
Individuelle Gestaltung. Beim Kauf vom Plan können Ausstattung und teilweise Grundrisse gewählt und der Bau aus der Ferne verfolgt werden.
In Palma konzentriert sich ein Großteil der Neubauten auf Gebiete wie Nou Llevant und auf den Stadtrand, während es im Rest der Insel viele kleinere Bauprojekte und neu gebaute Villen gibt.
Wo auf Mallorca kaufen, je nach Profil
Zum ganzjährigen Wohnen mit städtischer Infrastruktur: Palma. Santa Catalina, die Altstadt und Portixol ziehen alle an, die Viertelleben und Meeresnähe suchen; Nou Llevant spricht jene an, die einen Neubau bevorzugen.
Für einen Zweitwohnsitz am Meer mit etablierter internationaler Gemeinschaft: der Südwesten, mit Calvià (Bendinat, Santa Ponsa) und Andratx (Port d'Andratx).
Für mehr Platz und Ruhe nicht weit von Palma: Gemeinden wie Llucmajor.
Für einen ruhigeren Lebensstil: der Norden (Pollença, Alcúdia) und die Serra de Tramuntana (Sóller), mit mehr traditionellen Häusern und Fincas, wo ländlicher Grund und militärische Genehmigung besonders sorgfältig geprüft werden sollten.
Häufige Fehler
Einen Anzahlungsvertrag für eine ländliche Finca ohne Klausel zur militärischen Genehmigung unterzeichnen.
Mit dem Ziel der Ferienvermietung kaufen, ohne die Lizenz zu prüfen.
Nur den Kaufpreis kalkulieren und die 10 % bis 14 % für Steuern und Nebenkosten vergessen.
Nicht prüfen, ob die Bebauung mit dem Eintrag im Eigentumsregister übereinstimmt.
Mit dem NIE-Antrag warten, bis die Immobilie ausgewählt ist, was den gesamten Prozess verzögert.
Wie man als Ausländer eine Immobilienagentur auf Mallorca auswählt
Für einen Käufer, der nicht auf der Insel lebt, ist die Agentur diejenige, die sieht, was er selbst nicht sehen kann. Achten Sie darauf, dass sie:
Ein Büro auf Mallorca und echte Kenntnis jeder Gegend hat, nicht nur ein Portfolio.
Fließend in der Sprache des Käufers kommunizieren kann.
Neubauten ebenso wie Bestandsimmobilien anbietet, damit beide Optionen verglichen werden können.
Notar, Anwalt, Bank und gestoría koordiniert und den Käufer aus der Ferne auf dem Laufenden hält.
Auf rechtliche Grenzen (touristische Vermietung, ländlicher Grund) hinweist, bevor sie eine Immobilie zeigt, nicht danach.
Häufig gestellte Fragen
Muss ich in Spanien ansässig sein, um ein Haus auf Mallorca zu kaufen?
Nein. Jede Person, ob in Spanien ansässig oder nicht, kann auf Mallorca Wohneigentum erwerben. Sie benötigt lediglich eine NIE und die Möglichkeit, die Herkunft der Mittel nachzuweisen.
Wie hoch sind die Steuern beim Kauf einer Immobilie auf Mallorca?
Bei Bestandsimmobilien liegt die ITP je nach Wert zwischen 8 % und 13 %. Bei Neubauten 10 % Mehrwertsteuer plus 1,5 % AJD. Hinzu kommen Kosten für Notar, Register und gestoría.
Brauchen Briten eine militärische Genehmigung, um auf Mallorca zu kaufen?
Seit dem Brexit gelten Briten als Nicht-EU-Käufer. Auf Mallorca benötigen sie eine militärische Genehmigung, wenn sie auf ländlichem Grund kaufen; für eine Wohnung oder ein Haus auf städtischem Grund in der Regel nicht.
Kann man auf Mallorca eine Immobilie kaufen, ohne auf die Insel zu reisen?
Ja. Mit einer notariellen Vollmacht kann ein Vertreter die NIE beantragen sowie den Anzahlungsvertrag und die Kaufurkunde unterzeichnen. Dennoch empfehlen wir, die Immobilie zu besichtigen oder zumindest eine Vertrauensperson zu haben, die sie persönlich kennt.
Darf ich meine Immobilie an Touristen vermieten?
Das hängt von der Gemeinde, dem Immobilientyp und davon ab, ob bereits eine Lizenz besteht. In Palma werden für keinen Immobilientyp neue Plätze für touristische Vermietung vergeben. Wenn die Ferienvermietung entscheidend ist, kaufen Sie eine Immobilie mit gültiger und geprüfter Lizenz.
Berechtigt der Kauf einer Immobilie in Spanien zum Aufenthalt?
Nicht mehr. Das Golden Visa für Immobilieninvestitionen wurde im April 2025 abgeschafft.
Wie lange dauert der Kauf einer Immobilie auf Mallorca?
Von der Reservierung bis zur Beurkundung vergehen in der Regel zwei bis drei Monate. Ist eine militärische Genehmigung oder eine Hypothek erforderlich, kann es länger dauern.
Mit aProperties auf Mallorca kaufen
Bei aProperties, einer Immobilienagentur mit Büros in Madrid, Barcelona, Valencia und Palma, begleiten wir Käufer aus vielen Ländern bei ihrem Start auf der Insel. Das Team in Palma kennt jede Gegend und jede Art von Immobilie, von Bestandsimmobilien bis zu Neubauprojekten, und koordiniert den gesamten Prozess, damit der Käufer mit vollständigen Informationen entscheiden kann, wo auch immer er sich befindet.
Wenn Sie über einen Kauf auf Mallorca nachdenken, helfen wir Ihnen gern, die Gegend und den Immobilientyp zu finden, die am besten zu Ihnen passen, bevor Sie mit den Besichtigungen beginnen.