Un extranjero puede comprar vivienda en Mallorca con los mismos derechos que un comprador español. Necesita un NIE, una cuenta bancaria en España y, si es ciudadano de fuera de la UE y compra en suelo rústico, una autorización militar previa. En vivienda de segunda mano se paga ITP con una escala progresiva del 8 % al 13 %; en obra nueva, un 10 % de IVA y un 1,5 % de AJD. El proceso habitual pasa por la reserva, el contrato de arras, la firma ante notario y la inscripción en el Registro de la Propiedad, y suele completarse en dos o tres meses si no hay trámites adicionales.
¿Puede un extranjero comprar vivienda en Mallorca?
Sí. España no limita la compra de vivienda por nacionalidad ni por residencia, y Mallorca es uno de los destinos con más compradores internacionales del país, sobre todo de Alemania, Reino Unido, Escandinavia, Suiza y, cada vez más, Estados Unidos. No hace falta vivir en la isla ni tener permiso de residencia para comprar.
Lo que sí cambia es el procedimiento según el origen del comprador, el tipo de suelo y el uso que se quiera dar a la vivienda.
Compradores de la UE y de fuera de la UE: qué cambia
Para un ciudadano de la Unión Europea, comprar en Mallorca es prácticamente igual que para un español.
Para compradores de fuera de la UE (británicos incluidos desde el Brexit, estadounidenses, suizos en determinados casos, o compradores de Oriente Medio) hay tres aspectos a tener en cuenta.
La autorización militar. Una ley de 1975 sobre zonas de interés para la defensa nacional sigue en vigor y afecta a las Islas Baleares. En Mallorca, en general, solo se exige a extranjeros no comunitarios que compren fincas en suelo rústico, no a quienes compran pisos o casas en suelo urbano. Se solicita al Ministerio de Defensa, puede tardar varios meses y, sin ella, no se puede inscribir la compra. Además, en cada municipio no puede estar en manos extranjeras más del 15 % del suelo afectado, por lo que en algunas zonas con mucha demanda histórica la autorización podría denegarse. Por eso el contrato de arras de una finca rústica debe prever expresamente este permiso.
La golden visa ya no existe. España eliminó en abril de 2025 el visado de residencia por inversión inmobiliaria. Comprar vivienda sigue siendo posible, pero ya no da acceso a la residencia por sí mismo.
El impuesto propuesto del 100 %. En enero de 2025 el Gobierno anunció un gravamen de hasta el 100 % para compradores no residentes de fuera de la UE. A fecha de esta guía no es ley: no se ha debatido ni votado en el Congreso. Además, tal como se planteó, solo afectaría a vivienda de segunda mano, no a la obra nueva comprada a un promotor, que tributa por IVA.
Paso a paso para comprar en Mallorca
1. Obtener el NIE. El Número de Identidad de Extranjero es imprescindible para firmar la compra, pagar impuestos y abrir una cuenta. Se puede tramitar en un consulado español en el país de origen o en España, y también mediante un representante con poder notarial.
2. Abrir una cuenta bancaria en España. No es obligatoria por ley, pero facilita el pago del precio, los impuestos y los recibos posteriores (IBI, comunidad, suministros), y el notario exige acreditar el origen de los fondos.
3. Definir zona, presupuesto y uso. No es lo mismo buscar una vivienda para vivir todo el año que una segunda residencia o una inversión para alquilar. El uso previsto condiciona la zona, el tipo de inmueble y la viabilidad legal del alquiler.
4. Revisar la vivienda antes de comprometerse. Antes de pagar ninguna cantidad conviene comprobar:
- La nota simple del Registro de la Propiedad: titularidad, cargas e hipotecas.
- Que la superficie y lo construido coinciden con lo registrado y con el Catastro.
- La licencia de primera ocupación o la cédula de habitabilidad.
- Que no haya obras sin legalizar, algo frecuente en viviendas rústicas.
- Que el IBI y los gastos de comunidad estén al día.
- Si la vivienda tiene licencia de alquiler turístico, en caso de que ese sea el plan.
5. Reserva y contrato de arras. Lo habitual es una reserva inicial para retirar la vivienda del mercado y, después, un contrato de arras con una señal que suele rondar el 10 % del precio. Si el comprador se retira, pierde la señal; si es el vendedor, la devuelve duplicada.
6. Firma ante notario. Se firma la escritura pública, se paga el resto del precio y se entregan las llaves. El comprador puede firmar en persona o a través de un apoderado.
7. Impuestos e inscripción. Tras la firma se liquidan los impuestos y se inscribe la vivienda en el Registro de la Propiedad a nombre del comprador.
Impuestos y gastos al comprar en Mallorca
Vivienda de segunda mano. Se paga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que en Baleares es progresivo: del 8 % al 13 % según el valor del inmueble. Los tipos reducidos existen, pero están pensados para residentes que compran su vivienda habitual con límites de valor, por lo que rara vez se aplican a un comprador extranjero.
Vivienda de obra nueva. Se paga un 10 % de IVA y un 1,5 % de Actos Jurídicos Documentados (AJD).
Otros gastos. Notaría, Registro de la Propiedad, gestoría y asesoramiento legal. Si hay hipoteca, se suman la tasación y los gastos asociados.
Como referencia orientativa, conviene reservar entre un 10 % y un 14 % adicional sobre el precio, según el valor de la vivienda y si es nueva o usada.
Si el vendedor es no residente, el comprador debe retener un 3 % del precio e ingresarlo en Hacienda a cuenta del impuesto del vendedor. También deberá retener el importe necesario para pagar el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido como plusvalía municipal, ya que en este caso estará obligado a abonarlo el comprador. Es un detalle que -el notario controla, pero que conviene conocer de antemano.
Impuestos anuales como propietario no residente
Una vez comprada la vivienda, el propietario no residente paga cada año:
IBI, el impuesto municipal sobre bienes inmuebles.
Tasa de Residuos Sólidos Urbanos, que es la tasa de recogida y eliminación de basuras y residuos sólidos urbanos
Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR). Si la vivienda no se alquila, se tributa por una renta imputada calculada sobre el valor catastral, al 19 % para residentes en la UE y el EEE y al 24 % para el resto. Si se alquila, se tributa por los rendimientos obtenidos.
Impuesto sobre el Patrimonio, solo si el valor neto de los bienes en España supera los mínimos exentos.
La fiscalidad final depende también del país de residencia y de los convenios de doble imposición, por lo que es recomendable planificarla antes de firmar, sobre todo si se compra a través de una sociedad.
Hipoteca siendo no residente
Los bancos españoles conceden hipotecas a no residentes, aunque suelen financiar un porcentaje menor del valor que a un residente y piden más documentación: ingresos en el país de origen, declaraciones fiscales y, a veces, informes de solvencia traducidos. Conviene pedir una aprobación previa antes de firmar las arras, para que el plazo de la escritura sea realista.
Alquiler turístico: lo que hay que saber antes de comprar
Es la pregunta que más condiciona una compra de inversión en Mallorca, y la regulación se ha endurecido en los últimos años. En Palma, el Ayuntamiento ha prohibido crear nuevas plazas de alquiler turístico en cualquier tipo de vivienda, también en chalés, pareados y áticos, y no solo en pisos. Las licencias legales existentes pueden seguir operando.
En el resto de la isla las reglas varían por municipio y tipología. La recomendación práctica es clara: si el alquiler vacacional forma parte del plan, hay que comprar una vivienda que ya tenga licencia en vigor y verificarla antes de firmar, sin dar por hecho que se podrá obtener después.
Obra nueva en Mallorca: por qué interesa al comprador internacional
Para muchos compradores extranjeros, la obra nueva es la opción más sencilla:
- Fiscalidad más previsible. Se paga IVA en lugar de ITP, sin escala progresiva, y queda fuera del impuesto propuesto a no residentes de fuera de la UE.
- Garantía de las cantidades entregadas. Los pagos a cuenta durante la construcción deben estar garantizados por el promotor mediante aval bancario o seguro.
- Menos riesgos urbanísticos. Licencias, superficies y calidades están documentadas desde el origen.
- Eficiencia energética. Las promociones actuales ofrecen calificaciones altas, algo relevante para quien no vive todo el año en la vivienda y quiere costes de mantenimiento contenidos.
- Posibilidad de personalizar. Comprando sobre plano, se pueden elegir acabados y, a veces, distribuciones, y seguir la obra a distancia.
En Palma, buena parte de la obra nueva se concentra en zonas como Nou Llevant y en la periferia de la ciudad, mientras que en el resto de la isla abundan las promociones de pequeño formato y las villas de nueva construcción.
Dónde comprar en Mallorca según el perfil
Para vivir todo el año con servicios de ciudad: Palma. Santa Catalina, el casco antiguo y Portixol atraen a quien busca vida de barrio y cercanía al mar; Nou Llevant, a quien prefiere vivienda nueva.
Para segunda residencia junto al mar y con comunidad internacional consolidada: el suroeste, con Calvià (Bendinat, Santa Ponsa) y Andratx (Port d'Andratx).
Para más espacio y tranquilidad a poca distancia de Palma: municipios como Llucmajor.
Para un estilo de vida más pausado: el norte (Pollença, Alcúdia) y la Serra de Tramuntana (Sóller), con más casas tradicionales y fincas, donde conviene revisar con especial atención el suelo rústico y la autorización militar.
Errores frecuentes
- Firmar arras de una finca rústica sin cláusula de autorización militar.
- Comprar pensando en alquilar a turistas sin comprobar la licencia.
- Calcular solo el precio y olvidar entre un 10 % y un 14 % de impuestos y gastos.
- No verificar que lo construido coincide con lo registrado.
- Esperar a tener vivienda elegida para pedir el NIE, lo que retrasa todo el proceso.
Cómo elegir inmobiliaria en Mallorca siendo extranjero
Para un comprador que no vive en la isla, la agencia es la persona que ve lo que él no puede ver. Conviene valorar:
- Que tenga oficina en Mallorca y conocimiento real de cada zona, no solo cartera.
- Que pueda comunicarse con fluidez en el idioma del comprador.
- Que trabaje con obra nueva además de segunda mano, para comparar ambas opciones.
- Que coordine a notario, abogado, banco y gestoría, y mantenga informado al comprador a distancia.
- Que advierta de los límites legales (alquiler turístico, suelo rústico) antes de enseñar la vivienda, no después.
Preguntas frecuentes
¿Necesito ser residente para comprar una casa en Mallorca?
No. Cualquier persona, resida o no en España, puede comprar vivienda en Mallorca. Solo necesita un NIE y medios para acreditar el origen de los fondos.
¿Cuánto cuesta en impuestos comprar una vivienda en Mallorca?
En segunda mano, el ITP va del 8 % al 13 % según el valor. En obra nueva, un 10 % de IVA más un 1,5 % de AJD. A eso se suman notaría, registro y gestoría.
¿Los británicos necesitan autorización militar para comprar en Mallorca?
Desde el Brexit, los británicos son compradores no comunitarios. En Mallorca necesitan autorización militar si compran en suelo rústico; para un piso o una casa en suelo urbano, en general no.
¿Se puede comprar vivienda en Mallorca sin viajar a la isla?
Sí. Con un poder notarial, un representante puede tramitar el NIE, firmar las arras y la escritura. Aun así, recomendamos visitar la vivienda o, como mínimo, contar con alguien de confianza que la conozca en persona.
¿Puedo alquilar mi vivienda a turistas?
Depende del municipio, del tipo de vivienda y de si ya tiene licencia. En Palma no se conceden nuevas plazas de alquiler turístico en ninguna tipología. Si el alquiler vacacional es clave, compra una vivienda con licencia vigente y verificada.
¿Comprar una vivienda en España da derecho a residencia?
Ya no. La golden visa por inversión inmobiliaria se eliminó en abril de 2025.
¿Cuánto se tarda en comprar una vivienda en Mallorca?
Desde la reserva hasta la escritura suelen pasar entre dos y tres meses. Si se necesita autorización militar o hipoteca, el plazo puede alargarse.
Comprar en Mallorca con aProperties
En aProperties, inmobiliaria con oficinas en Madrid, Barcelona, Valencia y Palma, acompañamos a compradores de muchos países en su llegada a la isla. El equipo de Palma conoce cada zona y cada tipo de producto, de la vivienda de segunda mano a las promociones de obra nueva, y coordina todo el proceso para que el comprador pueda decidir con información completa, esté donde esté.
Si estás pensando en comprar en Mallorca, podemos ayudarte a definir la zona y el tipo de vivienda que mejor encajan contigo antes de empezar a visitar