Durant mesos, un habitatge d’obra nova existeix sobretot sobre el paper: plànols, renders, una memòria de qualitats i la promesa d’una data. El dia del lliurament de claus és el primer en què aquesta promesa es pot tocar, obrir, encendre i mesurar. També és l’últim en què el comprador té tot el poder de negociació al seu costat.
La visita de lliurament serveix per a tres coses: verificar que allò construït coincideix amb allò contractat, comprovar que cada instal·lació funciona com cal i assegurar-se que l’habitatge arriba amb el seu expedient legal complet. Tot el que no quadri es documenta en una acta de repassos signada per la promotora, que serà la base de qualsevol reclamació posterior sota les garanties de la Llei d’Ordenació de l’Edificació: un, tres i deu anys, segons la naturalesa del defecte.
Qui ja ha comprat sobre plànol sap que el procés no acaba en la reserva ni en l’escriptura. Aquesta guia no repassa allò evident; s’atura en el que sol passar desapercebut fins i tot a compradors amb experiència, i que marca la diferència entre rebre una casa i rebre la casa que es va comprar.
Abans de la visita: l’expedient de l’habitatge
La revisió comença dies abans, amb una lectura creuada de tres documents: el contracte, la memòria de qualitats i els plànols, juntament amb qualsevol annex de personalització signat durant l’obra. És habitual que els canvis d’acabats pactats a mig projecte es perdin entre el comercial, la direcció d’obra i la subcontracta. Portar-los anotats evita descobrir el dia del lliurament que el porcellànic escollit no es va arribar a demanar mai.
El segon pas és documental. A més de la llicència o declaració responsable de primera ocupació (o la cèdula d’habitabilitat a Catalunya i les Balears), convé tenir a mà el certificat final d’obra, el certificat d’eficiència energètica de l’edifici acabat, els butlletins d’instal·lacions, el Llibre de l’Edifici i el certificat de l’assegurança decennal. Sense la primera ocupació no hi ha altes de subministraments a nom del comprador, i sense la decennal no es pot escripturar ni inscriure l’obra nova acabada.
Hi ha una dada que gairebé ningú demana i que convé sol·licitar: la data de l’acta de recepció de l’obra, el document pel qual el constructor lliura l’edifici a la promotora. És aquesta data, i no la de les claus, la que posa en marxa els terminis de garantia. Si la recepció es va signar amb reserves, també interessa saber quines, perquè descriuen els punts febles que la mateixa promotora ja va identificar a l’edifici.
Finalment, el temps. Un habitatge de gamma alta, amb terrasses, climatització per zones i domòtica, no es revisa bé en menys de tres hores. Demanar una franja àmplia, i si pot ser amb llum natural, és la primera decisió intel·ligent de la visita.
La revisió amb ull expert
Qualsevol comprador detecta una rajola trencada. El que distingeix una bona visita de lliurament és saber on buscar allò que no es veu a primer cop d’ull i que, amb l’ús, es converteix en un problema. Convé recórrer l’habitatge per sistemes, no només per estances.
L’envolupant: aigua, aire i soroll
La façana, les cobertes i les fusteries exteriors concentren la majoria de les reclamacions dels primers anys. A terrasses i balcons, la prova més reveladora costa una galleda d’aigua: abocar-la i observar si discorre cap a l’embornal o forma bassals al costat de la fusteria. En finestres i balconeres, més enllà que obrin i tanquin, interessa comprovar l’ajust de la ferramenta, la continuïtat dels segellats i si el vidre correspon a l’especificat a la memòria, cosa que sol indicar el mateix segell del fabricant a la cambra.
Si la promoció presumeix d’aïllament acústic, val la pena comprovar-ho amb les finestres tancades a l’hora de més trànsit, o demanar els resultats dels assajos acústics realitzats a l’obra.
Instal·lacions: el que ha de funcionar des del primer dia
La climatització és el capítol més tècnic i el que més se sol donar per bo sense provar. Amb aerotèrmia i terra radiant, convé activar cada zona des del seu termòstat i verificar que respon, que la màquina exterior no transmet vibracions a l’estructura i que l’aigua calenta arriba als banys més allunyats en un temps raonable. En sistemes domòtics, la pregunta no és si funcionen, sinó qui els configura, qui té les credencials d’administrador i quina empresa dona suport després del lliurament.
Al quadre elèctric, els circuits han d’estar identificats i els diferencials han de saltar en prémer el botó de prova. Provar cada endoll amb un carregador és feixuc, però és exactament el tipus de comprovació que ningú farà després.
Acabats: la mesura de la qualitat
En el segment alt, els acabats no són un detall, són bona part del valor de l’immoble. Una llum rasant, la d’una llanterna recolzada contra la paret, revela ondulacions en el guix i diferències de to en la pintura que amb llum zenital passen inadvertides. La tarima s’ha de trepitjar estança per estança a la recerca de cruixits o zones buides, i les juntes de dilatació s’han de respectar en les trobades amb la fusteria.
A cuines i banys, la comprovació clau és la coherència amb la memòria: marca i model d’electrodomèstics, aixeteria i sanitaris. És freqüent que una referència descatalogada se substitueixi per una altra “equivalent” sense comunicar-ho, i el comprador té dret a saber-ho i a valorar si ho accepta.
El que queda fora de l’habitatge
Garatge, traster i zones comunes formen part de la compra. La plaça ha de coincidir en número i dimensions amb l’escriptura, i convé comprovar la maniobra real amb el cotxe que s’utilitzarà. Les zones comunes les rep formalment la comunitat, però la visita és una bona ocasió per confirmar que la piscina, els jardins o el gimnàs estan acabats d’acord amb la memòria comercial.
L’acta de repassos: redactar per poder exigir
Una acta de repassos val el que valgui la seva redacció. “Pintura defectuosa al saló” és una opinió; “escrostonament de deu centímetres al parament nord del saló, al costat de la balconera” és un fet verificable. Cada incidència s’hauria d’identificar amb la seva ubicació exacta, una fotografia datada i, si és possible, un termini d’esmena acceptat per la promotora.
La signatura també té el seu matís. Rebre l’habitatge amb una conformitat genèrica no és el mateix que rebre’l fent constar les reserves pendents. El segon no impedeix escripturar ni traslladar-s’hi, però deixa constància que els defectes existien en el moment del lliurament, cosa que la promotora podria discutir més endavant si no figuressin per escrit.
En habitatges de cert valor, anar-hi amb un arquitecte tècnic o un perit independent ha deixat de ser un excés de zel per convertir-se en pràctica habitual. El seu informe aporta criteri tècnic, detecta el que no es veu amb una inspecció visual i dona a la llista de repassos un pes que difícilment té la d’un particular.
Després del lliurament, cada nova incidència es comunica per escrit, amb justificant de recepció i una descripció precisa. Aquest rastre documental és el que converteix una molèstia en una reclamació fonamentada.
El calendari de garanties de la LOE
La Llei 38/1999 d’Ordenació de l’Edificació ordena la responsabilitat dels qui intervenen en una obra en tres horitzons temporals. Davant del comprador, la promotora respon solidàriament amb la resta d’agents, cosa que la converteix en l’interlocutor natural de qualsevol reclamació.
El primer horitzó és d’un any i cobreix els defectes d’execució que afecten les terminacions i els acabats: fusteries que es despengen, segellats que cedeixen, revestiments que es desenganxen. És la garantia que més s’activa a la pràctica, perquè és la que aflora amb l’ús quotidià de l’habitatge.
El segon és de tres anys i abasta els defectes d’elements constructius o instal·lacions que afecten l’habitabilitat: filtracions, condensacions per un aïllament deficient, errors d’impermeabilització o instal·lacions que no compleixen la seva funció.
El tercer, de deu anys, protegeix davant dels danys estructurals que comprometen la resistència i l’estabilitat de l’edifici. És l’únic dels tres que, en habitatge, ha d’estar assegurat obligatòriament, mitjançant l’assegurança decennal, que es transmet amb l’immoble a cada nou propietari.
Dos matisos que convé tenir presents
El primer, ja esmentat: els terminis compten des de la recepció de l’obra, no des del lliurament de claus. En promocions on la comercialització s’allarga, part de l’any de garantia d’acabats pot haver-se consumit abans que el comprador estreni l’habitatge.
El segon té a veure amb qui respon. Moltes promocions es desenvolupen a través de societats creades específicament per a aquest projecte, que es poden dissoldre un cop venudes totes les unitats. En aquest escenari, les garanties d’un i tres anys perden bona part de la seva eficàcia pràctica, mentre que la decennal, en estar assegurada, es manté. Conèixer la solvència i la trajectòria de la promotora és, per tant, part de la diligència del comprador, i no només una qüestió de reputació.
Un cop aparegut el dany dins del període de garantia, l’acció per reclamar prescriu als dos anys. A això s’hi sumen les accions derivades del mateix contracte de compravenda, per exemple quan s’incompleix la memòria de qualitats. Davant de qualsevol incidència de pes, el criteri d’un tècnic i d’un advocat especialitzat és la millor inversió.
Preguntes freqüents
Es pot ajornar l’escriptura per defectes detectats en el lliurament?
Els repassos menors no solen justificar-ho, sempre que quedin documentats amb un compromís de reparació. Una altra cosa són les incidències que impedeixen habitar l’habitatge, l’absència de primera ocupació o cèdula d’habitabilitat, o diferències substancials amb allò contractat. En aquests casos, la decisió s’ha de prendre amb assessorament jurídic abans de signar.
Quin termini té la promotora per executar els repassos?
La llei no en fixa cap d’específic per a la llista de repassos, d’aquí la conveniència de pactar-lo a la mateixa acta. El raonable és que es resolguin mentre els equips d’obra continuen a l’edifici, normalment durant les setmanes posteriors al lliurament.
Val la pena contractar un perit per a la visita?
En el segment mitjà-alt i alt, sí. El seu cost és marginal davant del valor de l’immoble, i el seu informe detecta defectes d’anivellament, aïllament o instal·lacions que escapen a una revisió visual, a més de reforçar qualsevol reclamació posterior.
Què cobreix exactament l’assegurança decennal?
Només els danys materials derivats de defectes estructurals que comprometin la resistència i l’estabilitat de l’edifici. Els acabats i l’habitabilitat es reclamen a la promotora dins dels seus terminis d’un i tres anys.
Les garanties es transmeten si venc l’habitatge?
Sí. Els successius propietaris conserven les garanties de la LOE durant el temps que resti de cada termini, i l’assegurança decennal acompanya l’immoble.
Una casa es lliura, però sobretot es rep
El lliurament de claus se sol viure com un tràmit final, quan en realitat és l’última oportunitat que l’habitatge sigui exactament el que es va escollir. Arribar-hi amb l’expedient revisat, l’ull entrenat i una acta ben redactada no és desconfiança cap a la promotora; és la manera natural de tancar bé una inversió d’aquesta dimensió.
A aProperties acompanyem els nostres clients d’obra nova també en aquest moment. El nostre equip treballa al costat de promotores a Madrid, Barcelona, València i Palma, coneix cada projecte des del seu origen i sap què cal mirar quan arriba el dia d’obrir la porta per primera vegada.