Durante meses, una vivienda de obra nueva existe sobre todo en papel: planos, renders, una memoria de calidades y la promesa de una fecha. El día de la entrega de llaves es el primero en el que esa promesa se puede tocar, abrir, encender y medir. También es el último en el que el comprador tiene todo el poder de negociación de su lado.
La visita de entrega sirve para tres cosas: verificar que lo construido coincide con lo contratado, comprobar que cada instalación funciona como debe y asegurarse de que la vivienda llega con su expediente legal completo. Todo lo que no cuadre se documenta en un acta de repasos firmada por la promotora, que será la base de cualquier reclamación posterior bajo las garantías de la Ley de Ordenación de la Edificación: uno, tres y diez años, según la naturaleza del defecto.
Quien ya ha comprado sobre plano sabe que el proceso no termina en la reserva ni en la escritura. Esta guía no repasa lo evidente; se detiene en lo que suele pasar desapercibido incluso a compradores con experiencia, y que marca la diferencia entre recibir una casa y recibir la casa que se compró.
Antes de la visita: el expediente de la vivienda
La revisión empieza días antes, con una lectura cruzada de tres documentos: el contrato, la memoria de calidades y los planos, junto con cualquier anexo de personalización firmado durante la obra. Es habitual que los cambios de acabados pactados a mitad de proyecto se pierdan entre el comercial, la dirección de obra y la subcontrata. Llevarlos anotados evita descubrir el día de la entrega que el porcelánico elegido nunca llegó a pedirse.
El segundo paso es documental. Además de la licencia o declaración responsable de primera ocupación (o la cédula de habitabilidad en Cataluña y Baleares), conviene tener a mano el certificado final de obra, el certificado de eficiencia energética del edificio terminado, los boletines de instalaciones, el Libro del Edificio y el certificado del seguro decenal. Sin la primera ocupación no hay altas de suministros a nombre del comprador, y sin el decenal no se puede escriturar ni inscribir la obra nueva terminada.
Hay un dato que casi nadie pide y que conviene solicitar: la fecha del acta de recepción de la obra, el documento por el que el constructor entrega el edificio a la promotora. Es esa fecha, y no la de las llaves, la que pone en marcha los plazos de garantía. Si la recepción se firmó con reservas, también interesa saber cuáles, porque describen los puntos débiles que la propia promotora ya identificó en el edificio.
Por último, el tiempo. Una vivienda de gama alta, con terrazas, climatización por zonas y domótica, no se revisa bien en menos de tres horas. Pedir una franja amplia, y a ser posible con luz natural, es la primera decisión inteligente de la visita.
La revisión con ojo experto
Cualquier comprador detecta un azulejo roto. Lo que distingue una buena visita de entrega es saber dónde buscar aquello que no se ve a primera vista y que, con el uso, se convierte en un problema. Conviene recorrer la vivienda por sistemas, no solo por estancias.
La envolvente: agua, aire y ruido
La fachada, las cubiertas y las carpinterías exteriores concentran la mayoría de las reclamaciones de los primeros años. En terrazas y balcones, la prueba más reveladora cuesta un cubo de agua: verterlo y observar si discurre hacia el sumidero o forma charcos junto a la carpintería. En ventanas y balconeras, más allá de que abran y cierren, interesa comprobar el ajuste de los herrajes, la continuidad de los sellados y si el vidrio corresponde al especificado en la memoria, algo que suele indicar el propio sello del fabricante en la cámara.
Si la promoción presume de aislamiento acústico, merece la pena comprobarlo con las ventanas cerradas en la hora de más tráfico, o pedir los resultados de los ensayos acústicos realizados en obra.
Instalaciones: lo que debe funcionar desde el primer día
La climatización es el capítulo más técnico y el que más se suele dar por bueno sin probar. Con aerotermia y suelo radiante, conviene activar cada zona desde su termostato y verificar que responde, que la máquina exterior no transmite vibraciones a la estructura y que la producción de agua caliente llega a los baños más alejados en un tiempo razonable. En sistemas domóticos, la pregunta no es si funcionan, sino quién los configura, quién tiene las credenciales de administrador y qué empresa da soporte después de la entrega.
En el cuadro eléctrico, los circuitos deben estar identificados y los diferenciales deben saltar al pulsar el botón de prueba. Probar cada enchufe con un cargador es tedioso, pero es exactamente el tipo de comprobación que nadie hará después.
Acabados: la medida de la calidad
En el segmento alto, los acabados no son un detalle, son buena parte del valor del inmueble. Una luz rasante, la de una linterna apoyada contra la pared, revela ondulaciones en el yeso y diferencias de tono en la pintura que con luz cenital pasan inadvertidas. La tarima debe pisarse estancia por estancia en busca de crujidos o zonas huecas, y las juntas de dilatación deben respetarse en los encuentros con la carpintería.
En cocinas y baños, la comprobación clave es la coherencia con la memoria: marca y modelo de electrodomésticos, grifería y sanitarios. Es frecuente que una referencia descatalogada se sustituya por otra "equivalente" sin comunicarlo, y el comprador tiene derecho a saberlo y a valorar si lo acepta.
Lo que queda fuera de la vivienda
Garaje, trastero y zonas comunes forman parte de la compra. La plaza debe coincidir en número y dimensiones con la escritura, y conviene comprobar la maniobra real con el coche que se va a utilizar. Las zonas comunes se reciben formalmente por la comunidad, pero la visita es una buena ocasión para confirmar que piscina, jardines o gimnasio están terminados conforme a la memoria comercial.
El acta de repasos: redactar para poder exigir
Un acta de repasos vale lo que valga su redacción. "Pintura defectuosa en salón" es una opinión; "desconchado de diez centímetros en el paramento norte del salón, junto a la balconera" es un hecho verificable. Cada incidencia debería identificarse con su ubicación exacta, una fotografía fechada y, a ser posible, un plazo de subsanación aceptado por la promotora.
La firma también tiene su matiz. Recibir la vivienda con una conformidad genérica no es lo mismo que recibirla haciendo constar las reservas pendientes. Lo segundo no impide escriturar ni mudarse, pero deja constancia de que los defectos existían en el momento de la entrega, algo que la promotora podría discutir más adelante si no figurasen por escrito.
En viviendas de cierto valor, acudir con un arquitecto técnico o un perito independiente ha dejado de ser un exceso de celo para convertirse en práctica habitual. Su informe aporta criterio técnico, detecta lo que no se ve con una inspección visual y da a la lista de repasos un peso que difícilmente tiene la de un particular.
Tras la entrega, cada nueva incidencia se comunica por escrito, con acuse de recibo y una descripción precisa. Ese rastro documental es lo que convierte una molestia en una reclamación con fundamento.
El calendario de garantías de la LOE
La Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación ordena la responsabilidad de quienes intervienen en una obra en tres horizontes temporales. Frente al comprador, la promotora responde solidariamente con el resto de agentes, lo que la convierte en el interlocutor natural de cualquier reclamación.
El primer horizonte es de un año y cubre los defectos de ejecución que afectan a terminaciones y acabados: carpinterías que se descuelgan, sellados que ceden, revestimientos que se sueltan. Es la garantía que más se activa en la práctica, porque es la que aflora con el uso cotidiano de la vivienda.
El segundo es de tres años y alcanza a los defectos de elementos constructivos o instalaciones que afectan a la habitabilidad: filtraciones, condensaciones por un aislamiento deficiente, fallos de impermeabilización o instalaciones que no cumplen su función.
El tercero, de diez años, protege frente a los daños estructurales que comprometen la resistencia y la estabilidad del edificio. Es el único de los tres que, en vivienda, debe estar asegurado obligatoriamente, mediante el seguro decenal, que se transmite con el inmueble a cada nuevo propietario.
Dos matices que conviene tener presentes
El primero, ya mencionado: los plazos corren desde la recepción de la obra, no desde la entrega de llaves. En promociones donde la comercialización se alarga, parte del año de garantía de acabados puede haberse consumido antes de que el comprador estrene la vivienda.
El segundo tiene que ver con quién responde. Muchas promociones se desarrollan a través de sociedades creadas específicamente para ese proyecto, que pueden disolverse una vez vendidas todas las unidades. En ese escenario, las garantías de uno y tres años pierden buena parte de su eficacia práctica, mientras que el decenal, al estar asegurado, se mantiene. Conocer la solvencia y la trayectoria de la promotora es, por tanto, parte de la diligencia del comprador, y no solo una cuestión de reputación.
Una vez aparecido el daño dentro del periodo de garantía, la acción para reclamar prescribe a los dos años. A ello se suman las acciones derivadas del propio contrato de compraventa, por ejemplo cuando se incumple la memoria de calidades. Ante cualquier incidencia de calado, el criterio de un técnico y de un abogado especializado es la mejor inversión.
Preguntas frecuentes
¿Se puede aplazar la escritura por defectos detectados en la entrega?
Los repasos menores no suelen justificarlo, siempre que queden documentados con un compromiso de reparación. Otra cosa son las incidencias que impiden habitar la vivienda, la ausencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad, o diferencias sustanciales con lo contratado. En esos supuestos, la decisión debe tomarse con asesoramiento jurídico antes de firmar.
¿Qué plazo tiene la promotora para ejecutar los repasos?
La ley no fija uno específico para la lista de repasos, de ahí la conveniencia de pactarlo en el propio acta. Lo razonable es que se resuelvan mientras los equipos de obra siguen en el edificio, normalmente en las semanas posteriores a la entrega.
¿Merece la pena contratar un perito para la visita?
En el segmento medio-alto y alto, sí. Su coste es marginal frente al valor del inmueble, y su informe detecta defectos de nivelación, aislamiento o instalaciones que escapan a una revisión visual, además de reforzar cualquier reclamación posterior.
¿Qué cubre exactamente el seguro decenal?
Solo los daños materiales derivados de defectos estructurales que comprometan la resistencia y estabilidad del edificio. Acabados y habitabilidad se reclaman a la promotora dentro de sus plazos de uno y tres años.
¿Las garantías se transmiten si vendo la vivienda?
Sí. Los sucesivos propietarios conservan las garantías de la LOE durante el tiempo que reste de cada plazo, y el seguro decenal acompaña al inmueble.
Una casa se entrega, pero sobre todo se recibe
La entrega de llaves suele vivirse como un trámite final, cuando en realidad es la última oportunidad de que la vivienda sea exactamente la que se eligió. Llegar a ella con el expediente revisado, el ojo entrenado y un acta bien redactada no es desconfianza hacia la promotora; es la forma natural de cerrar bien una inversión de esta dimensión.
En aProperties acompañamos a nuestros clientes de obra nueva también en ese momento. Nuestro equipo trabaja junto a promotoras en Madrid, Barcelona, Valencia y Palma, conoce cada proyecto desde su origen y sabe qué mirar cuando llega el día de abrir la puerta por primera vez.