Monatelang existiert eine Neubauwohnung vor allem auf dem Papier: Grundrisse, Visualisierungen, eine Bau- und Leistungsbeschreibung und das Versprechen eines Fertigstellungstermins. Der Tag der Schlüsselübergabe ist der erste, an dem sich dieses Versprechen anfassen, öffnen, einschalten und vermessen lässt. Es ist zugleich der letzte, an dem der Käufer die volle Verhandlungsmacht auf seiner Seite hat.
Die Übergabebegehung erfüllt drei Zwecke: zu prüfen, ob das Gebaute dem Vertraglichen entspricht, sicherzustellen, dass jede Installation ordnungsgemäß funktioniert, und zu gewährleisten, dass die Immobilie mit vollständigen rechtlichen Unterlagen übergeben wird. Alles, was nicht stimmt, wird in einem vom Bauträger unterzeichneten Mängelprotokoll festgehalten. Dieses bildet die Grundlage für jede spätere Reklamation im Rahmen der Gewährleistungen des spanischen Baugesetzes (Ley de Ordenación de la Edificación, LOE): ein, drei und zehn Jahre, je nach Art des Mangels.
Wer bereits vom Plan gekauft hat, weiß, dass der Prozess weder mit der Reservierung noch mit dem notariellen Kaufvertrag endet. Dieser Leitfaden wiederholt nicht das Offensichtliche, sondern widmet sich dem, was selbst erfahrenen Käufern häufig entgeht und den Unterschied macht zwischen dem Erhalt irgendeiner Immobilie und dem Erhalt genau der Immobilie, die man gekauft hat.
Vor der Begehung: die Unterlagen der Immobilie
Die Prüfung beginnt einige Tage vorher, mit einem Abgleich von drei Dokumenten: dem Kaufvertrag, der Bau- und Leistungsbeschreibung und den Plänen, zusammen mit allen während der Bauphase unterzeichneten Sonderwunschvereinbarungen. Es kommt häufig vor, dass während des Projekts vereinbarte Änderungen an der Ausstattung zwischen Vertrieb, Bauleitung und Subunternehmer verloren gehen. Wer sie schriftlich dabeihat, erlebt am Übergabetag nicht die Überraschung, dass das ausgewählte Feinsteinzeug nie bestellt wurde.
Der zweite Schritt betrifft die Dokumente. Neben der Erstbezugsgenehmigung oder -erklärung (bzw. der Bewohnbarkeitsbescheinigung, cédula de habitabilidad, in Katalonien und auf den Balearen) sollte man die Bauabschlussbescheinigung, den Energieausweis des fertiggestellten Gebäudes, die Abnahmebescheinigungen der Installationen, das Gebäudebuch (Libro del Edificio) und den Nachweis der zehnjährigen Bauversicherung (seguro decenal) zur Hand haben. Ohne Erstbezugsgenehmigung können die Versorgungsanschlüsse nicht auf den Namen des Käufers angemeldet werden, und ohne die zehnjährige Versicherung kann der fertiggestellte Neubau weder beurkundet noch ins Grundbuch eingetragen werden.
Es gibt eine Angabe, nach der fast niemand fragt, die man aber anfordern sollte: das Datum des Bauabnahmeprotokolls, also des Dokuments, mit dem das Bauunternehmen das Gebäude an den Bauträger übergibt. Dieses Datum, und nicht das der Schlüsselübergabe, setzt die Gewährleistungsfristen in Gang. Wurde die Abnahme unter Vorbehalt unterzeichnet, lohnt es sich zu erfahren, welche Vorbehalte das waren, denn sie beschreiben die Schwachstellen, die der Bauträger selbst bereits am Gebäude festgestellt hat.
Und schließlich die Zeit. Eine hochwertige Immobilie mit Terrassen, zonierter Klimatisierung und Hausautomation lässt sich nicht in weniger als drei Stunden gründlich prüfen. Ein großzügiges Zeitfenster, möglichst bei Tageslicht, ist die erste kluge Entscheidung der Begehung.
Die Prüfung mit geschultem Blick
Eine gesprungene Fliese erkennt jeder Käufer. Was eine gute Übergabebegehung ausmacht, ist das Wissen, wo man nach dem suchen muss, was auf den ersten Blick nicht sichtbar ist und sich bei Nutzung zum Problem entwickelt. Es empfiehlt sich, die Immobilie nach Systemen zu prüfen und nicht nur Raum für Raum.
Die Gebäudehülle: Wasser, Luft und Lärm
Fassade, Dächer und Außenfenster und -türen machen den Großteil der Reklamationen in den ersten Jahren aus. Auf Terrassen und Balkonen kostet der aufschlussreichste Test einen Eimer Wasser: ausgießen und beobachten, ob es zum Abfluss läuft oder sich neben dem Fensterrahmen Pfützen bilden. Bei Fenstern und Balkontüren sollte man über das Öffnen und Schließen hinaus die Einstellung der Beschläge, die durchgehende Abdichtung und die Übereinstimmung der Verglasung mit der Baubeschreibung prüfen, was meist der Herstellerstempel im Scheibenzwischenraum anzeigt.
Wirbt das Projekt mit seinem Schallschutz, lohnt es sich, ihn bei geschlossenen Fenstern zur Hauptverkehrszeit zu testen oder die Ergebnisse der auf der Baustelle durchgeführten Schallschutzmessungen anzufordern.
Haustechnik: was vom ersten Tag an funktionieren muss
Die Klimatisierung ist das technischste Kapitel und dasjenige, das am häufigsten ungeprüft abgenommen wird. Bei Luft-Wasser-Wärmepumpe und Fußbodenheizung sollte man jede Zone über ihr eigenes Thermostat aktivieren und prüfen, ob sie reagiert, ob das Außengerät keine Vibrationen auf die Gebäudestruktur überträgt und ob das Warmwasser in angemessener Zeit auch die am weitesten entfernten Bäder erreicht. Bei Hausautomationssystemen lautet die Frage nicht, ob sie funktionieren, sondern wer sie konfiguriert, wer die Administratorzugangsdaten hat und welches Unternehmen nach der Übergabe den Support übernimmt.
Im Sicherungskasten müssen die Stromkreise beschriftet sein, und die Fehlerstromschutzschalter müssen beim Drücken der Prüftaste auslösen. Jede Steckdose mit einem Ladegerät zu testen ist mühsam, aber genau die Art von Prüfung, die später niemand mehr macht.
Ausstattung: der Maßstab für Qualität
Im Premiumsegment ist die Ausstattung kein Detail, sondern ein wesentlicher Teil des Immobilienwerts. Streiflicht, etwa von einer flach an die Wand gehaltenen Taschenlampe, macht Unebenheiten im Putz und Farbtonunterschiede sichtbar, die bei Deckenbeleuchtung unbemerkt bleiben. Den Holzboden sollte man Raum für Raum abgehen und auf Knarzen oder hohl klingende Stellen achten; außerdem müssen an den Übergängen zu Türzargen die Dehnungsfugen eingehalten sein.
In Küchen und Bädern ist die entscheidende Prüfung die Übereinstimmung mit der Baubeschreibung: Marke und Modell der Elektrogeräte, Armaturen und Sanitärkeramik. Häufig wird ein nicht mehr erhältliches Produkt ohne Mitteilung durch ein „gleichwertiges“ ersetzt, und der Käufer hat das Recht, davon zu erfahren und zu entscheiden, ob er es akzeptiert.
Was außerhalb der Wohnung liegt
Stellplatz, Abstellraum und Gemeinschaftsflächen sind Teil des Kaufs. Der Stellplatz muss in Nummer und Abmessungen mit dem Kaufvertrag übereinstimmen, und es empfiehlt sich, das Einparken mit dem Fahrzeug zu testen, das tatsächlich genutzt wird. Die Gemeinschaftsflächen werden formell von der Eigentümergemeinschaft abgenommen, doch die Begehung ist eine gute Gelegenheit, um zu bestätigen, dass Pool, Gärten oder Fitnessraum gemäß der Verkaufsbroschüre fertiggestellt sind.
Das Mängelprotokoll: so formulieren, dass man fordern kann
Ein Mängelprotokoll ist nur so viel wert wie seine Formulierung. „Mangelhafte Malerarbeiten im Wohnzimmer“ ist eine Meinung; „zehn Zentimeter große Abplatzung an der Nordwand des Wohnzimmers, neben der Balkontür“ ist eine überprüfbare Tatsache. Jeder Mangel sollte mit seiner genauen Lage, einem datierten Foto und nach Möglichkeit einer vom Bauträger akzeptierten Frist zur Behebung erfasst werden.
Auch die Unterschrift hat ihre Feinheiten. Die Immobilie mit einer allgemeinen Abnahmeerklärung zu übernehmen ist nicht dasselbe, wie sie unter Festhaltung der offenen Vorbehalte zu übernehmen. Letzteres verhindert weder die Beurkundung noch den Einzug, dokumentiert aber, dass die Mängel zum Zeitpunkt der Übergabe bereits bestanden, was der Bauträger später bestreiten könnte, wenn es nicht schriftlich festgehalten wäre.
Bei Immobilien von gewissem Wert ist es inzwischen keine übertriebene Vorsicht mehr, sondern gängige Praxis, einen Bauingenieur oder unabhängigen Sachverständigen mitzunehmen. Sein Gutachten bringt technisches Urteilsvermögen ein, erkennt, was bei einer Sichtprüfung verborgen bleibt, und verleiht der Mängelliste ein Gewicht, das die eines Privatkäufers kaum hat.
Nach der Übergabe wird jeder neue Mangel schriftlich, mit Empfangsbestätigung und präziser Beschreibung, gemeldet. Diese lückenlose Dokumentation ist es, die aus einem Ärgernis eine begründete Reklamation macht.
Der Gewährleistungskalender der LOE
Das spanische Baugesetz 38/1999 regelt die Haftung der an einem Bauvorhaben Beteiligten in drei zeitlichen Stufen. Gegenüber dem Käufer haftet der Bauträger gesamtschuldnerisch mit den übrigen Beteiligten, was ihn zum natürlichen Ansprechpartner für jede Reklamation macht.
Die erste Stufe umfasst ein Jahr und deckt Ausführungsmängel an Oberflächen und Ausstattung ab: Fenster und Türen, die sich absenken, nachgebende Abdichtungen, sich lösende Beläge. In der Praxis ist es die am häufigsten in Anspruch genommene Gewährleistung, da diese Mängel bei der alltäglichen Nutzung zutage treten.
Die zweite umfasst drei Jahre und erstreckt sich auf Mängel an Bauteilen oder Installationen, die die Bewohnbarkeit beeinträchtigen: Undichtigkeiten, Kondensation durch mangelhafte Dämmung, Abdichtungsfehler oder Installationen, die ihre Funktion nicht erfüllen.
Die dritte, über zehn Jahre, schützt vor strukturellen Schäden, die die Tragfähigkeit und Standsicherheit des Gebäudes gefährden. Sie ist die einzige der drei, die bei Wohngebäuden zwingend versichert sein muss, und zwar durch die zehnjährige Bauversicherung, die mit der Immobilie auf jeden neuen Eigentümer übergeht.
Zwei Punkte, die man im Blick behalten sollte
Der erste wurde bereits erwähnt: Die Fristen laufen ab der Bauabnahme, nicht ab der Schlüsselübergabe. Bei Projekten mit langer Vermarktungsphase kann ein Teil des einjährigen Gewährleistungszeitraums für die Ausstattung bereits verstrichen sein, bevor der Käufer einzieht.
Der zweite betrifft die Frage, wer haftet. Viele Bauprojekte werden über Gesellschaften abgewickelt, die eigens für dieses Projekt gegründet wurden und nach dem Verkauf aller Einheiten aufgelöst werden können. In diesem Fall verlieren die ein- und dreijährigen Gewährleistungen einen Großteil ihrer praktischen Wirksamkeit, während die zehnjährige Deckung, da versichert, bestehen bleibt. Die Bonität und die Erfolgsbilanz des Bauträgers zu kennen gehört daher zur Sorgfaltspflicht des Käufers und ist nicht nur eine Frage des Rufs.
Tritt der Schaden innerhalb der Gewährleistungsfrist auf, verjährt der Anspruch nach zwei Jahren. Hinzu kommen Ansprüche aus dem Kaufvertrag selbst, etwa wenn die Bau- und Leistungsbeschreibung nicht eingehalten wurde. Bei jedem gravierenden Mangel ist die Einschätzung eines Sachverständigen und eines Fachanwalts die beste Investition.
Häufig gestellte Fragen
Kann die notarielle Beurkundung wegen bei der Übergabe festgestellter Mängel verschoben werden?
Kleinere Mängel rechtfertigen das in der Regel nicht, sofern sie mit einer Zusage zur Behebung dokumentiert sind. Anders verhält es sich bei Mängeln, die das Bewohnen der Immobilie verhindern, beim Fehlen der Erstbezugsgenehmigung oder Bewohnbarkeitsbescheinigung oder bei wesentlichen Abweichungen vom Vertraglichen. In diesen Fällen sollte die Entscheidung vor der Unterzeichnung mit rechtlicher Beratung getroffen werden.
Welche Frist hat der Bauträger, um die Mängel zu beheben?
Das Gesetz legt für die Mängelliste keine spezifische Frist fest, weshalb es sich empfiehlt, sie im Protokoll selbst zu vereinbaren. Sinnvoll ist, dass die Mängel behoben werden, solange die Bauteams noch vor Ort sind, in der Regel in den Wochen nach der Übergabe.
Lohnt es sich, einen Sachverständigen für die Begehung zu beauftragen?
Im gehobenen und Premiumsegment ja. Die Kosten sind im Verhältnis zum Immobilienwert gering, und das Gutachten deckt Mängel bei Ebenheit, Dämmung oder Installationen auf, die einer Sichtprüfung entgehen, und stärkt zudem jede spätere Reklamation.
Was genau deckt die zehnjährige Bauversicherung ab?
Ausschließlich Sachschäden infolge struktureller Mängel, die die Tragfähigkeit und Standsicherheit des Gebäudes gefährden. Mängel an Ausstattung und Bewohnbarkeit werden innerhalb der ein- und dreijährigen Fristen gegenüber dem Bauträger geltend gemacht.
Gehen die Gewährleistungen beim Verkauf der Immobilie über?
Ja. Nachfolgende Eigentümer behalten die Gewährleistungen der LOE für die verbleibende Dauer jeder Frist, und die zehnjährige Versicherung bleibt an die Immobilie gebunden.
Ein Haus wird übergeben, vor allem aber wird es übernommen
Die Schlüsselübergabe wird oft als letzte Formalität erlebt, dabei ist sie in Wirklichkeit die letzte Gelegenheit sicherzustellen, dass die Immobilie genau die ist, die man ausgewählt hat. Mit geprüften Unterlagen, geschultem Blick und einem gut formulierten Protokoll zu erscheinen ist kein Misstrauen gegenüber dem Bauträger, sondern der natürliche Weg, eine Investition dieser Größenordnung sauber abzuschließen.
Bei aProperties begleiten wir unsere Neubaukunden auch in diesem Moment. Unser Team arbeitet mit Bauträgern in Madrid, Barcelona, Valencia und Palma zusammen, kennt jedes Projekt von Anfang an und weiß genau, worauf es ankommt, wenn der Tag kommt, an dem man die Tür zum ersten Mal öffnet.