Comprar un habitatge a Espanya sense residir-hi és perfectament possible i, de fet, cada any milers d'estrangers ho fan. Però no és un tràmit improvisat: requereix documentació específica, terminis que cal anticipar i una fiscalitat diferent de la d'un comprador resident. En aquest article t'expliquem, pas a pas, com funciona realment el procés el 2026.
Pot un estranger comprar habitatge a Espanya?
Sí, sense restriccions. Qualsevol persona, sigui quina sigui la seva nacionalitat o el seu país de residència, pot adquirir una propietat a Espanya: pisos, xalets, obra nova o segona mà. No cal tenir residència legal ni permís de treball. Això sí, hi ha un requisit ineludible des del primer pas: el NIE.
Pas 1: Obtenir el NIE (Número d'Identificació d'Estranger)
El NIE és el document que t'identifica davant notaris, registres, bancs i Hisenda. Sense ell, l'operació no es pot completar: ni el notari autoritzarà l'escriptura ni podràs registrar la propietat al teu nom.
Es pot sol·licitar de dues maneres:
Des del consolat o ambaixada espanyola al teu país de residència, abans de viatjar.
Mitjançant poder notarial, autoritzant un advocat a Espanya perquè el tramiti en nom teu, evitant així un viatge addicional.
La taxa és simbòlica (al voltant de 10€), però convé sol·licitar-lo amb antelació: els terminis varien segons el país i la demanda del consolat.
Pas 2: Obrir un compte bancari a Espanya
Tot i que no és obligatori en tots els casos, tenir un compte bancari espanyol facilita enormement el pagament d'impostos, subministraments i despeses de comunitat, a més de ser habitualment un requisit si se sol·licita finançament. La majoria d'entitats també exigeixen el NIE per obrir-lo.
Pas 3: Buscar finançament (si no compres al comptat)
Els no residents també poden accedir a hipoteques espanyoles, encara que amb condicions una mica més exigents que les d'un comprador resident:
- Finançament habitual: 60-70% del valor de taxació, davant el 80% que sol oferir-se als residents.
- Documentació addicional: justificants d'ingressos a l'estranger, historial creditici i, en molts casos, traducció jurada de documents.
- Els tipus d'interès i condicions varien segons el banc i el perfil del comprador, per la qual cosa convé comparar diverses ofertes abans de decidir.
Pas 4: Signar el contracte d'arres
Abans de l'escriptura definitiva, és habitual signar un contracte d'arres: un acord privat en què es fixa el preu, el termini i un senyal (normalment entre el 5% i el 10% del preu) per reservar l'habitatge. Aquest pas protegeix tant el comprador com el venedor i marca el punt de partida real de l'operació.
Pas 5: Signatura de l'escriptura davant notari
Un cop llesta tota la documentació —NIE, finançament (si escau) i fons disponibles— es procedeix a la signatura de l'escriptura pública de compravenda davant notari. Si no pots desplaçar-te a Espanya, és possible signar mitjançant poder notarial atorgat a un representant legal.
Pas 6: Inscripció al Registre de la Propietat
Després de la signatura, l'escriptura s'ha d'inscriure al Registre de la Propietat corresponent. Aquest tràmit formalitza legalment la titularitat de l'habitatge al teu nom i és imprescindible perquè la compra tingui plena eficàcia davant tercers.
Quant costa comprar habitatge a Espanya com a estranger?
A més del preu de la propietat, cal pressupostar entre un 10% i un 15% addicional en concepte d'impostos i despeses:
- Habitatge de segona mà: ITP (Impost de Transmissions Patrimonials), que oscil·la entre el 6% i el 10% segons la comunitat autònoma.
- Obra nova: IVA del 10% + AJD (Actes Jurídics Documentats) del 0,5% a l'1,5%.
- Notaria, registre i gestoria: despeses addicionals que solen representar entre l'1% i el 2,5% del preu.
Obligacions fiscals després de la compra
Ser propietari no resident a Espanya comporta obligacions fiscals anuals, encara que no lloguis l'habitatge:
Renda imputada: encara que l'habitatge estigui buit, Hisenda exigeix declarar una renda imputada (normalment l'1,1% o el 2% del valor cadastral) i tributar-hi.
Impost sobre la Renda de No Residents (IRNR): si lloguesc la propietat, els residents fiscals a la UE tributen al 19% sobre el benefici net, amb dret a deduir determinades despeses.
Impost sobre el Patrimoni: pot aplicar-se si el valor total dels teus béns a Espanya supera determinats llindars, segons la normativa autonòmica.
Un aclariment important: comprar habitatge no dona dret a residència
És un error comú pensar que comprar una casa a Espanya concedeix automàticament un permís de residència. Des d'abril de 2025, la coneguda "Golden Visa" per inversió immobiliària va quedar suprimida. Si el teu objectiu combina la compra d'habitatge amb un trasllat de residència a Espanya, és imprescindible consultar amb un advocat d'estrangeria sobre les vies actualment vigents (visat de teletreball internacional, residència no lucrativa, arrelament, entre d'altres).
En resum
Comprar un habitatge a Espanya des de l'estranger és un procés accessible, però amb passos concrets que convé anticipar: NIE, finançament adaptat a no residents, contracte d'arres, escriptura notarial, inscripció registral i una fiscalitat específica que continua fins i tot després de la signatura. Comptar amb assessorament professional des del primer moment —immobiliari, legal i fiscal— marca la diferència entre una compra segura i un procés ple d'imprevistos.
A aProperties acompanyem compradors internacionals en cada etapa del procés, amb un coneixement profund del mercat espanyol i de les particularitats legals i fiscals que afecten els no residents. Si estàs valorant comprar un habitatge a Espanya des de fora del país, contacta amb el nostre equip i et guiem pas a pas.