Acheter un bien immobilier en Espagne sans y résider est tout à fait possible et, chaque année, des milliers d'étrangers le font. Mais ce n'est pas une démarche à improviser : elle nécessite des documents spécifiques, des délais à anticiper et une fiscalité différente de celle d'un acheteur résident. Dans cet article, nous vous expliquons, étape par étape, comment fonctionne réellement le processus en 2026.
Un étranger peut-il acheter un bien immobilier en Espagne ?
Oui, sans aucune restriction. Toute personne, quelle que soit sa nationalité ou son pays de résidence, peut acquérir un bien en Espagne : appartement, villa, bien neuf ou ancien. Il n'est pas nécessaire d'avoir un titre de séjour ni un permis de travail. En revanche, une condition est incontournable dès la première étape : le NIE.
Étape 1 : Obtenir le NIE (Numéro d'Identification d'Étranger)
Le NIE est le document qui vous identifie auprès des notaires, des registres, des banques et de l'administration fiscale espagnole. Sans lui, la transaction ne peut pas être finalisée : ni le notaire n'autorisera l'acte, ni vous ne pourrez enregistrer le bien à votre nom.
Il peut être demandé de deux façons :
Auprès du consulat ou de l'ambassade d'Espagne dans votre pays de résidence, avant de voyager.
Par procuration notariée, en autorisant un avocat en Espagne à effectuer la démarche en votre nom, ce qui vous évite un déplacement supplémentaire.
Les frais sont symboliques (environ 10 €), mais il est conseillé de faire la demande à l'avance : les délais varient selon le pays et la charge de travail du consulat.
Étape 2 : Ouvrir un compte bancaire en Espagne
Bien que ce ne soit pas obligatoire dans tous les cas, disposer d'un compte bancaire espagnol facilite grandement le paiement des impôts, des charges et des frais de copropriété, et constitue généralement une condition requise pour obtenir un financement. La plupart des banques exigent également le NIE pour ouvrir un compte.
Étape 3 : Rechercher un financement (si l'achat n'est pas comptant)
Les non-résidents peuvent également accéder à des prêts hypothécaires espagnols, bien que dans des conditions un peu plus strictes que pour un acheteur résident :
Financement habituel : 60 à 70 % de la valeur estimée, contre 80 % généralement proposé aux résidents.
Documents supplémentaires : justificatifs de revenus perçus à l'étranger, historique de crédit et, dans de nombreux cas, traduction assermentée des documents.
Les taux d'intérêt et les conditions varient selon la banque et le profil de l'acheteur, il est donc recommandé de comparer plusieurs offres avant de se décider.
Étape 4 : Signer le contrat d'arrhes (contrato de arras)
Avant l'acte définitif, il est courant de signer un contrat d'arrhes : un accord privé fixant le prix, le délai et un acompte (généralement entre 5 % et 10 % du prix) pour réserver le bien. Cette étape protège à la fois l'acheteur et le vendeur et marque le véritable point de départ de la transaction.
Étape 5 : Signature de l'acte devant notaire
Une fois tous les documents réunis — NIE, financement (le cas échéant) et fonds disponibles — l'acte authentique de vente est signé devant notaire. Si vous ne pouvez pas vous déplacer en Espagne, il est possible de signer par procuration notariée accordée à un représentant légal.
Étape 6 : Inscription au Registre Foncier
Après la signature, l'acte doit être inscrit au Registre Foncier (Registro de la Propiedad) correspondant. Cette démarche officialise juridiquement la propriété du bien à votre nom et est indispensable pour que l'achat produise pleinement ses effets vis-à-vis des tiers.
Combien coûte l'achat d'un bien immobilier en Espagne pour un étranger ?
Outre le prix du bien, il faut prévoir entre 10 % et 15 % supplémentaires au titre des impôts et frais annexes :
- Bien ancien : l'ITP (impôt sur les transmissions patrimoniales), qui varie entre 6 % et 10 % selon la communauté autonome.
- Bien neuf : TVA de 10 % + AJD (droits d'enregistrement) de 0,5 % à 1,5 %.
- Notaire, registre et frais administratifs : des frais supplémentaires représentant généralement entre 1 % et 2,5 % du prix.
Obligations fiscales après l'achat
Être propriétaire non-résident en Espagne implique des obligations fiscales annuelles, même si le bien n'est pas loué :
Revenu imputé : même si le logement est vide, l'administration fiscale espagnole exige de déclarer un revenu imputé (généralement 1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale) et de payer l'impôt correspondant.
Impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR) : en cas de location du bien, les résidents fiscaux de l'UE sont imposés à 19 % sur le bénéfice net, avec un droit de déduire certaines charges.
Impôt sur la fortune : peut s'appliquer si la valeur totale de vos actifs en Espagne dépasse certains seuils, selon la réglementation régionale.
Une précision importante : l'achat immobilier ne donne pas droit à la résidence
C'est une idée reçue fréquente de penser que l'achat d'une maison en Espagne accorde automatiquement un titre de séjour. Depuis avril 2025, le célèbre « Golden Visa » lié à l'investissement immobilier a été supprimé. Si votre objectif combine l'achat d'un bien et un projet d'installation en Espagne, il est essentiel de consulter un avocat spécialisé en droit des étrangers sur les voies actuellement en vigueur (visa de télétravail international, résidence non lucrative, régularisation par enracinement, entre autres).
En résumé
Acheter une maison en Espagne depuis l'étranger est un processus accessible, mais comportant des étapes précises à anticiper : NIE, financement adapté aux non-résidents, contrat d'arrhes, acte notarié, inscription au registre foncier et une fiscalité spécifique qui se poursuit même après la signature. Bénéficier d'un accompagnement professionnel dès le départ — immobilier, juridique et fiscal — fait toute la différence entre un achat sécurisé et un processus semé d'imprévus.
Chez aProperties, nous accompagnons les acheteurs internationaux à chaque étape du processus, avec une connaissance approfondie du marché espagnol et des particularités juridiques et fiscales qui concernent les non-résidents. Si vous envisagez d'acheter un bien immobilier en Espagne depuis l'étranger, contactez notre équipe : nous vous guidons pas à pas.