L'impacte del coronavirus en la societat i l'economia ha deixat després de sí un escenari desolador. El mercat residencial s'ha ressentit notablement i tan sols ara, més de tres mesos després de la declaració de l'estat d'alarma, sembla que comencen a apreciar-se
‘brots verds’. En aquest lapse de temps la Seguretat Social va perdre uns 948.000 afiliats, el volum d'operacions del mercat residencial s'ha contret entorn d'un 25% i el Banc d'Espanya ha avançat que l'economia podria caure un 20% en aquest segon trimestre.
A la vista dels esdeveniments, seria temptador augurar que ens precipitem cap a un nou abisme socioeconòmic. Durant aquest període en el mercat s'han tornat a experimentar sensacions ombrívoles d'incertesa que ens retrotreuen a temps de crisis passats no tan distants. No obstant això, el mercat residencial d'obra nova afronta aquesta nova conjuntura en unes condicions considerablement millors de les que hi havia en 2008, principalment perquè les promotores són molt més solvents, compten amb menys deute i no existeix l'excedent de producte que hi havia llavors. Un indicador d'això és que, malgrat l'alentiment de l'activitat, en la major part dels casos es mantenen els terminis de lliurament i execució d'obres previstes abans de la pandèmia.
En tot cas, malgrat que el sector es troba més sanejat, hi ha diversos factors relacionats amb la demanda que llastren la recuperació en V pronosticada per alguns experts al començament d'aquesta crisi: el creixement de la taxa d'atur, la reducció de la capacitat d'estalvi de les famílies i les restriccions al crèdit.
Al client finalista li costa cada vegada més aconseguir hipoteques a nivell particular perquè les oficines comercials tenen ordres directes de prioritzar moratòries hipotecàries i préstecs ICO. En general, s'estan realitzant filtres més exhaustius dels potencials clients per a poder complir amb els criteris de risc. Es nota a més una lleugera inflació mes a mes dels tipus d'interès bancari conseqüència de l'augment de la prima de liquiditat bancària i el risc país.
Tot això ha provocat que moltes promotores optin per posar els productes pendents de desenvolupament en *standby, mentre avaluen l'efecte d'aquesta crisi sobre la demanda. De moment el col·lectiu promotor té capacitat d'aguant pel que no es preveuen baixades de preu significatives en el futur immediat.
En places clau com Madrid i Barcelona centro, on la pressió migratòria havia elevat els preus de l'habitatge significativament en els últims anys, l'absència del client estranger, el canvi en l'escala de preferències del consumidor i el teletreball estan alentint el ritme de vendes. Moltes de les promocions més cèntriques que havien orientat el seu producte a un perfil de client estranger d'alt poder adquisitiu que comprava per sobre de 9.000€/m² han acabat tenint seriosos problemes. Durant els pitjors moments de la pandèmia hem presenciat tancaments d'obra nova que en alguns casos han arribat al 25% de descompte.
No obstant això, aquesta no és la tònica general. En les grans ciutats actualment les operacions que s'estan tancant compten amb rebaixes que oscil·len entre 5-10% respecte al preu de venda. Pocs promotors es decanten per baixar els preus de venda anunciats oficialment, però a l'hora de negociar es mostren més flexibles.
Es podria dir que l'impacte del *COVID 19 es manifesta de manera asimètrica en funció de la tipologia de producte i la ubicació. Les segones residències i les promocions cèntriques d'alt *standing sense àmplies zones comunitàries han estat les més afectades fins avui. Per contra, s'ha generat una demanda conjuntural d'habitatges amb balcó, terrassa i jardí sembla haver-se convertit en un ‘*must’ en les preferències de cerca dels clients.
És possible que a Madrid i Barcelona es consolidin les tendències de migració cap a perifèria. Molta gent que viu actualment en aquestes grans ciutats, valora positivament un estil de vida més assossegat allunyat de les aglomeracions i la pol·lució. L'equilibri que ofereixen emplaçaments ben connectats en les primeres/segones corones d'aquestes ciutats pot ser clau si es consoliden les fórmules híbrides de teletreball que hem adoptat arran d'aquesta situació.
En definitiva, el mercat residencial d'obra nova no sortirà indemne de l'impacte del coronavirus. Es contraurà la demanda i molts promotors optaran per esperar a desenvolupar els projectes que puguin tenir en el ‘*pipeline’ a l'espera de veure com es desemboliquen els esdeveniments en mesos esdevenidors. Dit això, l'habitatge nou en construcció aguantarà significativament millor l'envit del mercat que la de segona mà. Un dels principals motius és que es treballa amb nivells de prevenda molt alts pel que l'impacte de sobre els preus serà mínim. La previsió és que en la segona fase de l'any es recuperin parcialment les pèrdues de la primera i que es pugui créixer a bon ritme. No obstant això, convé no perdre de vista que ens trobem en un entorn macro-econòmic volàtil subjecte a innombrables factors polítics, socials i sanitaris.