El mercado de oficinas en España atraviesa un momento decisivo. Tras años de ajustes y de transformación en los modelos de trabajo, ciudades como Madrid y Barcelona vuelven a mostrar dinamismo. Sin embargo, este crecimiento está lejos de ser homogéneo: la demanda se concentra claramente en oficinas de calidad, mientras que los espacios obsoletos pierden atractivo.
La pregunta ya no es si las empresas quieren volver a la oficina, sino qué tipo de oficina están dispuestas a contratar en 2026. La respuesta es clara: oficinas prime, eficientes, flexibles y alineadas con criterios ESG.
Los edificios que no cumplen estos estándares están experimentando mayor disponibilidad, menor demanda y presiones a la baja en rentas.
Madrid y Barcelona: dos mercados activos, pero cada vez más polarizados
Los datos recientes del mercado de oficinas en Madrid y Barcelona confirman una tendencia clara: la calidad es el factor que determina la contratación.
- Madrid: actividad sólida y demanda más exigente
Aunque la contratación de oficinas en Madrid se ha moderado ligeramente, el volumen sigue siendo alto. Las empresas priorizan edificios que refuerzan cultura, productividad y marca empleadora, lo que deja en desventaja a gran parte del stock secundario.
Madrid sigue liderando la demanda de oficinas prime, especialmente en ejes estratégicos como Castellana, AZCA o Salamanca.
- Barcelona: crecimiento notable impulsado por el 22@
Barcelona ha registrado un incremento del 84% en la contratación de oficinas, impulsado principalmente por el distrito 22@, donde se concentra la oferta de edificios modernos y sostenibles.
Los edificios de nueva generación actúan como imanes para tecnológicas, corporaciones creativas y compañías internacionales que buscan espacios eficientes y bien ubicados.
La gran brecha del mercado: oficinas de calidad vs. oficinas obsoletas
Las previsiones señalan que una parte significativa del parque de oficinas en España quedará obsoleta si no se moderniza.
La renovación de oficinas ya no es una opción: es una condición necesaria para competir en el mercado actual.
Aspectos clave en la modernización de oficinas:
- Eficiencia energética y certificaciones sostenibles (LEED, BREEAM).
- Espacios flexibles y preparados para modelos híbridos.
- Tecnología integrada: IoT, sensorización, accesos inteligentes.
- Diseño orientado al bienestar y experiencia del empleado.
- Servicios y amenidades que convierten la oficina en un destino, no en un trámite.
¿Qué ocurre con las oficinas que no se adaptan?
- Menor interés de grandes corporaciones
- Plazos de desocupación más largos
- Ajustes de renta a la baja
- Mayor presión regulatoria, especialmente en eficiencia energética
En paralelo, los edificios modernos mantienen una demanda robusta, impulsan las rentas prime y reducen su disponibilidad.
Acompañando la transformación del mercado de oficinas
La modernización del stock de oficinas en España es una necesidad estratégica que marcará la evolución del sector en los próximos años.
Para las empresas, significa contar con espacios que atraen talento y refuerzan la cultura corporativa. Para los inversores, supone proteger la rentabilidad del activo y mantenerlo competitivo. De cara al mercado, implica elevar los estándares de calidad, sostenibilidad y eficiencia.
Todo indica que 2026 acentuará esta brecha: las oficinas modernas y eficientes concentrarán la demanda, mientras que los espacios obsoletos perderán competitividad si no se adaptan a los nuevos criterios ESG y tecnológicos.
En Aproperties, acompañamos a empresas, propietarios e inversores en este proceso de transformación. Ayudamos a identificar oportunidades, reposicionar activos y seleccionar oficinas de calidad que respondan a las necesidades del nuevo modelo de trabajo. Nuestro equipo especializado en oficinas analiza continuamente el mercado para ofrecer un asesoramiento estratégico con visión de largo plazo.