Le marché des bureaux en Espagne traverse une période charnière. Après des années d'ajustements et de transformations des modèles de travail, des villes comme Madrid et Barcelone affichent à nouveau un dynamisme certain. Cependant, cette croissance est loin d'être uniforme : la demande se concentre nettement sur les bureaux haut de gamme, tandis que les espaces obsolètes perdent de leur attrait.
La question n'est plus de savoir si les entreprises souhaitent retourner au bureau, mais quel type de bureau elles seront prêtes à louer en 2026. La réponse est claire : des bureaux de premier ordre, fonctionnels et flexibles, conformes aux critères ESG.
Les immeubles qui ne répondent pas à ces normes connaissent une plus grande disponibilité, une demande plus faible et une pression à la baisse sur les loyers.
Madrid et Barcelone : deux marchés dynamiques, mais de plus en plus polarisés
Des données récentes sur les marchés des bureaux de Madrid et de Barcelone confirment une tendance claire : la qualité est le facteur déterminant de l'activité locative.
- Madrid : une activité soutenue et une demande plus exigeante
Bien que la location de bureaux à Madrid se soit légèrement modérée, le volume reste élevé. Les entreprises privilégient les immeubles qui renforcent la culture d'entreprise, la productivité et la marque employeur, ce qui désavantage une grande partie du parc immobilier secondaire. Madrid reste en tête de la demande d'espaces de bureaux haut de gamme, notamment dans des zones stratégiques comme Castellana, AZCA et Salamanca.
- Barcelone : une croissance remarquable portée par le quartier 22@
Barcelone a enregistré une hausse de 84 % des locations de bureaux, principalement grâce au quartier 22@, qui concentre l'offre d'immeubles modernes et durables.
Les immeubles de nouvelle génération attirent les entreprises technologiques, les sociétés créatives et les multinationales en quête d'espaces performants et bien situés.
Le principal défi du marché : bureaux de qualité vs bureaux obsolètes
Les prévisions de JLL indiquent qu'une part importante du parc immobilier de bureaux espagnol deviendra obsolète si elle n'est pas modernisée.
La rénovation des bureaux n'est plus une option : c'est une condition indispensable pour rester compétitif sur le marché actuel. Aspects clés de la modernisation des bureaux :
• Certifications d'efficacité énergétique et de développement durable (LEED, BREEAM).
• Espaces flexibles adaptés aux modèles hybrides.
• Technologies intégrées : IoT, capteurs, contrôle d'accès intelligent.
• Une conception axée sur le bien-être et l'expérience des employés.
• Des services et des aménagements qui transforment le bureau en un lieu de vie, et non en une simple formalité administrative.
Que deviennent les bureaux qui ne s'adaptent pas ?
• Un désintérêt des grandes entreprises
• Des périodes de vacance plus longues
• Des ajustements de loyer moins importants
• Une pression réglementaire accrue, notamment en matière d'efficacité énergétique.
Parallèlement, les immeubles modernes bénéficient d'une forte demande, ce qui fait grimper les loyers des espaces de premier choix et réduit leur disponibilité.
Soutenir la transformation du marché des bureaux
La modernisation du parc immobilier de bureaux en Espagne est une nécessité stratégique qui façonnera l'évolution du secteur dans les années à venir.
Pour les entreprises, cela signifie disposer d'espaces attractifs pour les talents et qui renforcent la culture d'entreprise. Pour les investisseurs, cela signifie préserver la rentabilité des actifs et maintenir la compétitivité.
Pour le marché, cela signifie rehausser les standards de qualité, de durabilité et d'efficacité.
Tout porte à croire que 2026 accentuera cet écart : les bureaux modernes et performants concentreront la demande, tandis que les espaces obsolètes perdront en compétitivité s'ils ne s'adaptent pas aux nouveaux critères ESG et technologiques. Chez Aproperties, nous accompagnons les entreprises, les propriétaires et les investisseurs dans leur transformation. Nous les aidons à identifier les opportunités, à repositionner leurs actifs et à sélectionner des bureaux de qualité adaptés aux nouvelles exigences du travail. Notre équipe spécialisée analyse en permanence le marché afin de proposer des conseils stratégiques à long terme.