El preu que apareix als portals immobiliaris és el que demanen els propietaris, no el que paguen els compradors. El valor real d'un habitatge és el seu valor de mercat, és a dir, el preu al qual es tancaria avui una compravenda entre un venedor i un comprador ben informats. Per conèixer-lo cal analitzar operacions reals tancades a la zona i visitar l'habitatge. A aProperties fem aquesta valoració de manera gratuïta i sense compromís a Madrid, Barcelona, València i Mallorca.
Per què el preu d'un anunci no és el preu de venda?
El preu d'un anunci no és el preu de venda perquè reflecteix les expectatives del propietari, no un acord amb un comprador. Entre el que es demana i el que finalment es paga gairebé sempre hi ha un marge de negociació. Segons l'anàlisi de mercat de Tecnocasa publicada el febrer de 2026, la rebaixa mitjana sobre el preu de sortida es va situar al voltant del 6% el 2025, una de les més baixes de la sèrie històrica. En algunes ciutats la distància és molt més gran: l'índex de negociació de Fotocasa del primer semestre de 2026 situa la bretxa entre oferta i demanda en un 16% a Palma i un 12% a València.
A més, hi ha un efecte que distorsiona la comparació. Els habitatges amb un preu ajustat es venen en poques setmanes i desapareixen dels portals. Els que tenen un preu per sobre del mercat romanen publicats durant mesos. Per això, quan un propietari compara casa seva amb els anuncis que veu avui, la compara en bona part amb habitatges que no s'estan venent. Un exemple proper és Sant Cugat del Vallès, on el preu mitjà dels pisos anunciats voreja els 4.350 euros per metre quadrat, mentre que el dels pisos efectivament escripturats es queda al voltant dels 3.850.
Quina diferència hi ha entre preu d'anunci, valor de mercat, valor de taxació i valor de referència?
Són quatre conceptes diferents que sovint es confonen. El preu d'anunci és la xifra que el propietari publica en un portal i que pot estar per sobre o per sota de la realitat. El valor de mercat és el preu al qual raonablement es vendria l'habitatge avui, i és el que importa per fixar un preu de sortida. El valor de taxació és el que calcula una societat de taxació homologada pel Banc d'Espanya amb una metodologia oficial, i l'utilitzen els bancs per concedir una hipoteca; acostuma a ser més conservador que el valor de mercat. Finalment, el valor de referència el fixa el Cadastre des del 2022 i s'utilitza com a base mínima per calcular impostos com el de Transmissions Patrimonials o el de Successions i Donacions, però no indica a quin preu es vendrà una casa.
Quan un propietari pregunta quant val casa seva, el que necessita conèixer és el seu valor de mercat. Aquesta és la xifra que proporciona una valoració comercial professional.
Quins factors determinen el valor real d'un habitatge?
El valor real d'un habitatge depèn de la ubicació, de les característiques de l'immoble i del moment del mercat. Dos pisos del mateix edifici i amb els mateixos metres poden tenir preus molt diferents. L'alçada, l'orientació i la llum natural hi influeixen molt, igual que l'estat de conservació, les reformes fetes, la distribució i l'eficiència energètica. També sumen o resten elements com la terrassa, l'ascensor, la plaça d'aparcament, el traster, les vistes o el soroll del carrer.
A tot això s'hi afegeixen factors que cap portal no recull. L'estat de la comunitat de propietaris i les derrames previstes, la demanda real en aquell carrer concret, el perfil dels compradors que busquen a la zona i l'oferta que hi competeix en aquell moment poden moure el preu de manera significativa. Per aquest motiu, les calculadores automàtiques serveixen com a primera orientació, però no substitueixen una valoració feta per un professional que coneix el barri.
Què passa si poso casa meva a la venda amb un preu massa alt?
Si un habitatge surt al mercat amb un preu massa alt, el més probable és que trigui més a vendre's i acabi venent-se per menys. Les primeres setmanes d'un anunci són les de més visibilitat i més visites. Si en aquest període el preu no convenç, l'habitatge perd la seva millor oportunitat i comença a acumular temps publicat. Els compradors ho noten i es pregunten per què ningú no l'ha comprat, cosa que obliga a encadenar rebaixes i afebleix la posició del venedor en la negociació. Com a referència, Tecnocasa va situar en 77 dies el temps mitjà de venda el 2025; un habitatge mal valorat pot multiplicar aquest termini.
L'error contrari també té un cost. Un preu massa prudent permet vendre ràpid, però pot significar deixar milers d'euros sobre la taula. L'objectiu d'una bona valoració és trobar el preu que atrau els compradors adequats i, alhora, defensa el valor real de l'habitatge.
«Si compares casa teva només amb el que continua anunciat, la compares amb el que no es ven»
Com es calcula de manera fiable el valor d'una casa?
Una valoració fiable parteix de preus de tancament, no de preus d'anunci. A aProperties combinem tres fonts d'informació. La primera són les operacions reals recents d'habitatges comparables a la mateixa zona. La segona és el coneixement del mercat viu: els nostres assessors comparteixen cada dia preus de tancament, ritme de venda i perfil de comprador a cada barri de Madrid, Barcelona, València i Mallorca. La tercera és la visita a l'habitatge, perquè els matisos que marquen la diferència, com la llum, l'estat o la distribució, només s'aprecien en persona.
Amb aquesta informació proposem un preu de sortida raonat, expliquem en quines dades es basa i recomanem les millores que poden augmentar l'atractiu de l'habitatge, des de petites reparacions fins a un reportatge fotogràfic professional o un home staging.
Quant costa una valoració immobiliària professional?
A aProperties la valoració del teu habitatge és gratuïta i sense compromís. Un assessor especialitzat en la teva zona visita la casa, analitza el mercat i et lliura un preu realista amb els arguments que el justifiquen. Està pensada tant per a qui ja ha decidit vendre com per a qui simplement vol saber quant val avui el seu patrimoni.
Vendre bé comença per saber quant val de debo el que vens.
Sol·licita la teva valoració gratuïta.
Preguntes freqüents sobre el valor d'un habitatge
Són fiables les calculadores de valoració en línia?
Les calculadores en línia són útils com a primera orientació, però no són fiables per fixar un preu de venda. Treballen amb mitjanes de la zona i no poden valorar l'estat real de l'habitatge, la seva llum, les seves vistes o la situació de la comunitat, que són factors que poden canviar el preu de manera notable.
És el mateix una valoració que una taxació?
No. La taxació la fa una societat homologada pel Banc d'Espanya, té caràcter oficial i l'exigeix el banc per concedir una hipoteca. La valoració comercial la fa un assessor immobiliari per estimar el preu al qual es vendria l'habitatge en el mercat actual, que és la dada que necessita un propietari per posar casa seva a la venda.
Quant es negocia avui el preu d'un habitatge a Espanya?
Depèn molt de la ciutat i del tipus d'habitatge. Segons Tecnocasa, la rebaixa mitjana sobre el preu de sortida va rondar el 6% el 2025, mentre que en mercats com Palma o València la distància entre oferta i demanda supera el 10%, segons Fotocasa. Un habitatge ben valorat des del principi acostuma a necessitar menys negociació.
Cada quant convé actualitzar la valoració d'una casa?
En un mercat en moviment com l'actual, una valoració té sentit durant pocs mesos. Si l'habitatge fa temps que és a la venda sense rebre ofertes, o si han passat més de sis mesos des de l'última valoració, convé revisar-la.
On ofereix aProperties valoracions gratuïtes?
aProperties fa valoracions gratuïtes a Madrid i la seva zona nord-oest, a Barcelona i el Vallès Occidental, a València i a Mallorca, a través dels seus assessors especialitzats en cada zona.