Pregunta: ¿Cómo han afectado al mercado del alquiler los constantes cambios en la normativa que lo regula?
Respuesta: En una primera fase hubo un poco de incertidumbre porque el Decreto-Ley se aprobó de la noche a la mañana y creo que se hizo un poco con pinzas. De todos modos, el cambio no ha afectado al mercado más allá de los primeros meses, cuando las patrimoniales y los fondos sí que se agitaron, especialmente por la obligación de firmar contratos a siete años, que es mucho tiempo. Al final, el punto medio y óptimo para todo el mundo, incluidos los inquilinos, son cinco años. Tres años son demasiado pocos para los arrendatarios. Esa ley no fue buena para los inquilinos, aunque sí lo era para las sociedades porque la rotación de los usuarios les permitía subir rápidamente el precio del alquiler. Y hemos pasado de un extremo al otro, de favorecer mucho a las sociedades a favorecerlas muy poco.
P: ¿Cuál hubiera sido la mejor fórmula?
R: Los cinco años, el punto medio, hubiera sido lo mejor. En ese sentido, las sociedades son las que amplían el parque de viviendas en alquiler. Sin las sociedades patrimonialistas no hay parque de viviendas en alquiler. Hay que buscar un híbrido que permita favorecer tanto al inquilino como al propietario. Se ha intentado enfocar mucho la ley al inquilino, que es bueno porque hay que protegerlo al máximo, pero también hay que proteger al propietario, que lo está poco. Al final, a los propietarios lo que les preocupa es el tiempo que tardará en poder sacar a alguien de los pisos si no pagan o si los okupan. Si se mejorara esa parte de la ley, habría mucho más producto en el mercado y eso ajustaría los precios.
P: ¿Tiene cabida una limitación de los precios del alquiler en la legislación española?
R: Limitar los alquileres es muy complicado y cuando lo fuerzas, siempre sale mal. De hecho, en París o Berlín estas normativas no han funcionado muy bien. Y donde ha funcionado más, ha sido en Sídney, donde no se han limitado pero el Estado ha creado un gran parque de alquiler y el mercado se ha regulado solo. Pero si los limitamos, los precios acabarán subiendo más porque es muy complicado decir a alguien qué precio de alquiler tiene que poner. O pones mecanismos fiscales para incentivar que los propietarios no aumenten los precios. Por ejemplo, con bonificaciones fiscales si el precio se pone en un rango concreto de precios. En ese juego, se podría conseguir que el propietario entrara en una franja de limitación de precios. Sin eso, conseguiremos el efecto totalmente opuesto, porque habrá menos viviendas en el mercado. En este sentido, si se aprueba una limitación de alquileres, veremos si todas las promotoras que han entrado en el mercado del build-to-rent quieren seguir con sus planes de negocio.
P.: ¿A qué se debe que las promotoras apuesten por el build-to-rent?
R.: Desde 2013 ha habido un boom en Barcelona y Madrid de la demanda del alquiler, en parte por la menor financiación que ofrecían los bancos. Como el acceso a la vivienda se dificultó, los jóvenes cambiaron su mentalidad y ya no ven tan claro lo de hipotecarse a treinta años. Además, hay más movilidad laboral. Y el alquiler da la tranquilidad de que, con un mes de preaviso, puedes dejar el piso. En cambio, la hipoteca la sigues pagando. Esto ha provocado que la demanda de alquiler haya subido. Si antes nos movíamos en el 10% o el 15% de gente que quería alquilar, ahora estamos entre el 25% y el 30%. Esto para España es mucho, pero aún estamos muy lejos de las principales ciudades europeas. Los promotores están viendo el fin del ciclo de venta y se están adelantando para aprovechar la creciente demanda de alquiler. Muchas de las promociones de este tipo se alquilan antes de acabar de desarrollar los activos. En este sentido, si los promotores pueden apalancarse, es una figura muy interesante para las empresas.
P.: ¿El porcentaje de alquiler en España puede alcanzar los estándares europeos?
R.: El sentimiento de la posesión todavía está muy arraigado en España. También es verdad que las generaciones jóvenes no tienen tanto este sentimiento. O si lo tienen, es en su justa medida. Si no se pueden comprar el piso donde quieren vivir, lo alquilan, y si tienen unos ahorros, compran otro piso como inversión y lo alquilan. La gente ya no se apalanca tanto, ya no se hipoteca de manera tan bestia.
P.: Parece que los precios en Barcelona y Madrid ya han alcanzado su techo. ¿A partir de ahora, se mantendrán o bajarán?
R.: Madrid ha llegado a su tope este pasado verano y Barcelona alcanzó su máximo el año pasado. Durante este 2019 ya hemos notado una caída del 10% en el precio de los alquileres de media. En las zonas donde más han subido los alquileres, como Eixample o Ciutat Vella, donde se llegó antes al tope, los pisos tardan más en ser alquilados y los propietarios han tenido que rebajar los precios. Y las previsiones para 2020 son que los propietarios tendrán que seguir ajustando los importes o les va a costar arrendarlos. Según qué pisos que antes se alquilaban en semanas, ahora tardas bastante más.
P.: ¿Este efecto se traslada a las áreas metropolitanas?
R.: Por ejemplo, en Sant Cugat del Vallès los precios también se han estabilizado bastante. Las casas unifamiliares que antes se alquilaban en días, ya no se arrendan tan rápido. El segmento casa, que es de un nivel adquisitivo mayor. En el segmento pisos, los activos se alquilan en poco tiempo y los precios se han mantenido.
P.: ¿Los fondos de inversión siguen manteniendo su interés en España?
R.: Sí. La mayoría de fondos siguen comprando para alquilar. Sí que hubo un poco de freno cuando la ley cambió y obligó a hacer contratos a siete años. Los fondos frenaron a la espera de ver como se cambiaba el mercado. Los constantes cambios normativos sólo generan desconfianza. Los fondos han seguido apostando por España y creo que tenemos que apostar porque sigan invirtiendo, porque al final quieren lo mismo que los particulares: alquilar sus pisos, que les paguen y que les cuiden el activo. Y para hacerlo, necesitan sentirse protegidos.
P.: ¿El mercado del alquiler está preparado para una nueva crisis?
R.: Debe estar preparado. La anterior crisis se capeó porque los precios del alquiler aún no habían repuntado y mucha gente no tuvo más remedio que ir al mercado del arrendamiento. Poco a poco, el alquiler ha ido arraigando en la sociedad. Ahora, la gente ya no alquila porque no puede hacer otra cosa, sino que lo hace por elección propia. Si viene una crisis, el mercado del alquiler tendrá que volver a sustentar la demanda. Pero para conseguirlo, necesitamos medidas que favorezcan a todas las partes. Al final, a más producto, los precios serán más bajos.