Wenn Sie kurz davor stehen, eine Bestandsimmobilie in Spanien zu kaufen, gibt es eine Steuer, die direkt bestimmt, wie viel Geld Sie am Tag der Unterzeichnung verfügbar haben müssen: die ITP. Und hier liegt der Punkt, der viele Käufer überrascht: Dieselbe Immobilie kann zum gleichen Preis mehrere tausend Euro teurer oder günstiger ausfallen, nur weil sie sich in der einen oder anderen Autonomen Region befindet. In diesem Artikel erklären wir, was die ITP ist, und vergleichen anhand realer Zahlen, wie viel in unseren vier Märkten gezahlt wird: Madrid, Katalonien, den Balearen und der Autonomen Region Valencia.
Was ist die ITP
Die Grunderwerbsteuer (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP) ist die Steuer, die beim Kauf einer Bestandsimmobilie in Spanien anfällt. Sie unterscheidet sich von der Mehrwertsteuer, die beim Kauf einer Neubauimmobilie anfällt (zusammen mit der Stempelsteuer, AJD). Anders gesagt: Bei einer gebrauchten Immobilie zahlen Sie ITP, bei einer neuen Immobilie zahlen Sie Mehrwertsteuer plus AJD.
Ein zentrales Merkmal der ITP ist, dass sie nicht vom Staat, sondern von jeder Autonomen Region selbst festgelegt wird. Der staatliche Regelungsrahmen erlaubt es jeder Region, ihren eigenen Steuersatz, ihre eigenen Stufen und ihre eigenen Ermäßigungen für Gruppen wie junge Menschen, kinderreiche Familien oder Menschen mit Behinderung festzulegen. Das Ergebnis ist eine sehr ungleiche Steuerlandkarte: Der Kauf derselben Immobilie kann in einer Region deutlich teurer sein als in einer anderen.
Die Bemessungsgrundlage der ITP ist entweder der Katasterreferenzwert oder der im Kaufvertrag festgehaltene Preis – je nachdem, welcher Betrag höher ist. Die Steuer wird über das Formular 600 erklärt, in der Regel innerhalb von 30 Werktagen nach Unterzeichnung der notariellen Urkunde.
Wie viel Sie in jedem unserer vier Märkte zahlen
Madrid: der niedrigste Satz der vier
Madrid wendet einen festen allgemeinen Steuersatz von 6 % an, einen der niedrigsten in ganz Spanien. Es handelt sich um einen festen Satz (nicht progressiv): Dieser Prozentsatz wird auf den Gesamtwert der Immobilie angewendet, ohne Staffelung.
Beispiel: Für eine Immobilie im Wert von 400.000 € fallen in Madrid 24.000 € ITP an.
Für bestimmte Gruppen (kinderreiche Familien, Menschen mit Behinderung, unter bestimmten Voraussetzungen Personen unter 35 Jahren) gibt es ermäßigte Sätze, doch bereits der allgemeine Satz von 6 % macht Madrid zu einer der steuerlich wettbewerbsfähigsten Regionen für den Kauf von Bestandsimmobilien.
Katalonien: eine progressive Staffelung mit starker Auswirkung auf hochwertige Immobilien
Katalonien wendet eine progressive Staffelung an, die sich 2026 wie folgt darstellt:
- Bis 600.000 €: 10 %
- Von 600.000 € bis 900.000 €: 11 %
- Von 900.000 € bis 1.500.000 €: 12 %
- Über 1.500.000 €: 13 %
Das System funktioniert wie die Einkommensteuer: Jede Preisstufe wird mit dem ihr entsprechenden Satz besteuert, statt einen einzigen Satz auf den Gesamtbetrag anzuwenden.
Beispiel: Für eine Immobilie im Wert von 400.000 € (unterhalb der ersten Stufe) fallen in Katalonien 40.000 € ITP an.
Das bedeutet, dass bei einer Immobilie im Wert von 400.000 € der Unterschied zwischen einem Kauf in Madrid (24.000 €) und in Katalonien (40.000 €) 16.000 € beträgt – allein aufgrund der regionalen Besteuerung.
Die Balearen: die umfangreichste Staffelung in ganz Spanien
Die Balearen haben das komplexeste und progressivste System der vier Märkte, mit Stufen von 8 % bis 13 %:
- Bis 400.000 €: 8 %
- Von 400.000 € bis 600.000 €: 9 %
- Von 600.000 € bis 1.000.000 €: 10 %
- Von 1.000.000 € bis 2.000.000 €: 12 %
- Über 2.000.000 €: 13 %
Beispiel: Für eine Immobilie im Wert von 400.000 € fallen auf den Balearen 32.000 € ITP an (8 % auf den Gesamtbetrag, da die erste Stufe nicht überschritten wird).
Angesichts des Immobilienpreisniveaus auf den Inseln ist es üblich, dass Transaktionen auf Mallorca oder Ibiza bereits in die zweite oder dritte Stufe fallen. Die Balearen sehen zudem einen ermäßigten Satz von 4 % für eine Hauptwohnsitzimmobilie im Wert von bis zu 270.151,20 € vor, der für Personen unter 36 Jahren, kinderreiche oder alleinerziehende Familien sowie Menschen mit Behinderung auf 2 % sinkt, mit einer vollständigen Befreiung von 100 % für Personen unter 30 Jahren beim Kauf ihrer ersten Hauptwohnsitzimmobilie.
Autonome Region Valencia: kürzliche Senkung des allgemeinen Satzes
Die Autonome Region Valencia hat ihren allgemeinen Satz 2026 gesenkt: Seit dem 1. Juni sinkt der Satz von 10 % auf 9 %, während der Satz von 11 % für Immobilien über 1.000.000 € bestehen bleibt.
Beispiel: Für eine Immobilie im Wert von 400.000 € fallen in der Autonomen Region Valencia 36.000 € ITP an (mit dem neuen Satz von 9 %).
Auch hier gibt es ermäßigte Sätze: 6 % für eine erste Hauptwohnsitzimmobilie für Personen unter 35 Jahren (bis 180.000 €, 8 % bei Überschreitung dieses Betrags) und 3 % für kinderreiche oder alleinerziehende Familien (bis 180.000 €, 4 % bei Überschreitung dieses Betrags).
Kurzvergleich: gleiche Immobilie, unterschiedliche Steuerlast
Für eine Bestandsimmobilie im Wert von 400.000 € würde die zu zahlende ITP ungefähr betragen:
- Madrid: 24.000 €
- Autonome Region Valencia: 36.000 €
- Balearen: 32.000 €
- Katalonien: 40.000 €
Der Unterschied zwischen der günstigsten Region (Madrid) und der teuersten (Katalonien) übersteigt bei einer Transaktion dieser Größenordnung 16.000 €, und die Kluft wächst mit steigendem Immobilienpreis noch weiter, insbesondere in Katalonien und auf den Balearen aufgrund ihrer Staffelstruktur.
Warum es wichtig ist, dies vor dem Kauf zu berücksichtigen
Die ITP ist keine geringfügige Ausgabe im Kaufbudget: Zusammen mit Notar-, Grundbuch- und Verwaltungskosten macht sie einen Teil der zusätzlichen 10-15 % aus, die zum Immobilienpreis hinzugerechnet werden müssen, um die tatsächlichen Kosten der Transaktion zu ermitteln. Den genauen Satz Ihrer Autonomen Region zu kennen – und zu prüfen, ob Sie aufgrund von Alter, familiärer Situation oder Behinderung Anspruch auf einen ermäßigten Satz haben – kann eine Ersparnis von mehreren tausend Euro bedeuten. Diese Berechnung sollte vor der Unterzeichnung des Reservierungsvertrags erfolgen, nicht danach.
Häufig gestellte Fragen zur ITP
Fällt die ITP auch beim Kauf einer Neubauimmobilie an? Nein. Bei einer Neubauimmobilie zahlt man Mehrwertsteuer (im Allgemeinen 10 %) zuzüglich der Stempelsteuer (AJD), nicht die ITP.
Wer zahlt die ITP, der Käufer oder der Verkäufer? Sie wird immer vom Käufer gezahlt, innerhalb von 30 Werktagen nach Unterzeichnung der notariellen Urkunde.
Kann die ITP reduziert werden? Ja. Die meisten Autonomen Regionen wenden ermäßigte Sätze für junge Menschen, kinderreiche Familien, Menschen mit Behinderung oder Sozialwohnungen an, sofern die jeweils von der Region festgelegten Voraussetzungen hinsichtlich Alter, Einkommen oder Höchstwert der Immobilie erfüllt sind.
Wird die ITP auf den Kaufpreis oder auf den Katasterwert berechnet? Sie wird auf den höheren der beiden Werte berechnet: den im Kaufvertrag festgehaltenen Preis oder den Katasterreferenzwert.
Bei aProperties sind wir in Madrid, Barcelona, Palma und Valencia vertreten und kennen die steuerlichen Besonderheiten jedes Marktes aus erster Hand. Wenn Sie erwägen, eine Immobilie in einem dieser Märkte zu kaufen, kontaktieren Sie unser Team: Wir helfen Ihnen, die tatsächlichen Kosten der Transaktion zu berechnen, bevor Sie irgendetwas unterschreiben.