Si vous êtes sur le point d'acheter un bien immobilier ancien en Espagne, il existe une taxe qui va directement déterminer le montant dont vous devrez disposer le jour de la signature : l'ITP. Et voici ce qui surprend de nombreux acheteurs : un même bien, au même prix, peut coûter plusieurs milliers d'euros de plus ou de moins simplement selon la communauté autonome où il se trouve. Dans cet article, nous vous expliquons ce qu'est l'ITP et comparons, chiffres à l'appui, son montant dans les quatre marchés où nous sommes présents : Madrid, la Catalogne, les Baléares et la Communauté valencienne.
Qu'est-ce que l'ITP
L'Impôt sur les Transmissions Patrimoniales (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP) est la taxe payée lors de l'achat d'un bien immobilier ancien en Espagne. Elle diffère de la TVA, qui s'applique à l'achat d'un bien immobilier neuf (avec les Droits d'Enregistrement, AJD). Autrement dit : pour un bien ancien, vous payez l'ITP ; pour un bien neuf, vous payez la TVA + les AJD.
Une caractéristique essentielle de l'ITP est qu'il n'est pas fixé par l'État, mais par chaque communauté autonome. Le cadre réglementaire national permet à chaque région de fixer son propre taux, ses propres tranches et ses propres réductions pour certains profils (jeunes, familles nombreuses, personnes en situation de handicap). Il en résulte une carte fiscale très inégale : l'achat d'un même bien peut s'avérer nettement plus coûteux dans une communauté que dans une autre.
L'ITP est calculé sur la base la plus élevée entre la valeur de référence cadastrale et le prix mentionné dans l'acte notarié. Il est déclaré au moyen du formulaire 600, généralement dans les 30 jours ouvrables suivant la signature de l'acte.
Combien paie-t-on dans chacun de nos quatre marchés
Madrid : le taux le plus bas des quatre
Madrid applique un taux général fixe de 6 %, l'un des plus bas de toute l'Espagne. Il s'agit d'un taux fixe (non progressif) : ce pourcentage s'applique à la valeur totale du bien, sans tranches.
Exemple : un bien de 400 000 € donne lieu à un ITP de 24 000 € à Madrid.
Des taux réduits existent pour certains profils (familles nombreuses, personnes en situation de handicap, personnes de moins de 35 ans dans certains cas), mais le taux général de 6 % fait déjà de Madrid l'une des communautés les plus compétitives fiscalement pour l'achat d'un bien ancien.
Catalogne : un barème progressif, à fort impact sur les biens de grande valeur
La Catalogne applique un barème progressif par tranches, qui se présente ainsi en 2026 :
- Jusqu'à 600 000 € : 10 %
- De 600 000 € à 900 000 € : 11 %
- De 900 000 € à 1 500 000 € : 12 %
- Au-delà de 1 500 000 € : 13 %
Le système fonctionne comme l'impôt sur le revenu : chaque tranche du prix est imposée au taux qui lui correspond, plutôt que d'appliquer un taux unique à la totalité du montant.
Exemple : un bien de 400 000 € (en dessous de la première tranche) donne lieu à un ITP de 40 000 € en Catalogne.
Cela signifie que, pour un bien de 400 000 €, la différence entre un achat à Madrid (24 000 €) et en Catalogne (40 000 €) s'élève à 16 000 €, uniquement en raison de la fiscalité régionale.
Baléares : le barème le plus large de toute l'Espagne
Les Baléares disposent du système le plus complexe et le plus progressif des quatre marchés, avec des tranches allant de 8 % à 13 % :
- Jusqu'à 400 000 € : 8 %
- De 400 000 € à 600 000 € : 9 %
- De 600 000 € à 1 000 000 € : 10 %
- De 1 000 000 € à 2 000 000 € : 12 %
- Au-delà de 2 000 000 € : 13 %
Exemple : un bien de 400 000 € donne lieu à un ITP de 32 000 € aux Baléares (8 % sur le montant total, celui-ci ne dépassant pas la première tranche).
Compte tenu du niveau des prix immobiliers sur les îles, il est courant que des transactions à Majorque ou à Ibiza relèvent déjà de la deuxième ou de la troisième tranche. Les Baléares prévoient également un taux réduit de 4 % pour une résidence principale d'une valeur allant jusqu'à 270 151,20 €, ramené à 2 % pour les moins de 36 ans, les familles nombreuses ou monoparentales et les personnes en situation de handicap, avec une exonération totale de 100 % pour les moins de 30 ans lors de l'achat de leur première résidence principale.
Communauté valencienne : une baisse récente du taux général
La Communauté valencienne a réduit son taux général en 2026 : depuis le 1er juin, le taux est passé de 10 % à 9 %, tandis que le taux de 11 % est maintenu pour les biens d'une valeur supérieure à 1 000 000 €.
Exemple : un bien de 400 000 € donne lieu à un ITP de 36 000 € dans la Communauté valencienne (avec le nouveau taux de 9 %).
Des taux réduits existent également : 6 % pour une première résidence principale destinée à des personnes de moins de 35 ans (jusqu'à 180 000 €, 8 % au-delà de ce montant), et 3 % pour les familles nombreuses ou monoparentales (jusqu'à 180 000 €, 4 % au-delà de ce montant).
Comparatif rapide : même bien, coût fiscal différent
Pour un bien ancien d'une valeur de 400 000 €, l'ITP à payer serait approximativement de :
- Madrid : 24 000 €
- Communauté valencienne : 36 000 €
- Baléares : 32 000 €
- Catalogne : 40 000 €
L'écart entre la communauté la plus économique (Madrid) et la plus onéreuse (Catalogne) dépasse les 16 000 € pour une transaction de ce montant, et cet écart se creuse encore davantage à mesure que le prix du bien augmente, en particulier en Catalogne et aux Baléares en raison de leur structure par tranches.
Pourquoi c'est important à prendre en compte avant d'acheter
L'ITP n'est pas une dépense mineure dans le budget d'achat : avec les frais de notaire, d'enregistrement et d'agence administrative, il fait partie des 10 à 15 % supplémentaires à ajouter au prix du bien pour obtenir le coût réel de la transaction. Connaître le taux exact de votre communauté autonome — et vérifier si vous pouvez bénéficier d'un taux réduit selon votre âge, votre situation familiale ou un handicap — peut représenter une économie de plusieurs milliers d'euros. C'est un calcul qu'il convient de faire avant de signer le contrat d'arrhes, et non après.
Questions fréquentes sur l'ITP
L'ITP s'applique-t-il également à l'achat d'un bien neuf ? Non. Pour un bien immobilier neuf, on paie la TVA (10 % en général) ainsi que les Droits d'Enregistrement (AJD), et non l'ITP.
Qui paie l'ITP, l'acheteur ou le vendeur ? C'est toujours l'acheteur qui le paie, dans les 30 jours ouvrables suivant la signature de l'acte notarié.
Peut-on réduire l'ITP ? Oui. La plupart des communautés autonomes appliquent des taux réduits pour les jeunes, les familles nombreuses, les personnes en situation de handicap ou les logements sociaux, sous réserve de remplir les conditions d'âge, de revenus ou de valeur maximale du bien fixées par chaque région.
L'ITP est-il calculé sur le prix d'achat ou sur la valeur cadastrale ? Il est calculé sur la valeur la plus élevée entre le prix mentionné dans l'acte notarié et la valeur de référence cadastrale.
Chez aProperties, nous sommes présents à Madrid, Barcelone, Palma et Valence, et nous connaissons parfaitement les particularités fiscales de chaque marché. Si vous envisagez d'acheter un bien dans l'un de ces marchés, contactez notre équipe : nous vous aidons à calculer le coût réel de la transaction avant même de signer quoi que ce soit.