Eine Immobilie in Spanien zu kaufen, ohne dort zu leben, ist durchaus möglich, und tatsächlich tun dies jedes Jahr Tausende von Ausländern. Es ist jedoch kein Vorgang, den man improvisieren sollte: Er erfordert spezifische Unterlagen, Fristen, die vorausschauend geplant werden müssen, und eine Besteuerung, die sich von der eines ansässigen Käufers unterscheidet. In diesem Artikel erklären wir Ihnen Schritt für Schritt, wie der Prozess im Jahr 2026 tatsächlich abläuft.
Kann ein Ausländer Immobilien in Spanien kaufen?
Ja, ohne Einschränkungen. Jede Person kann unabhängig von ihrer Staatsangehörigkeit oder ihrem Wohnsitzland eine Immobilie in Spanien erwerben: Wohnungen, Villen, Neubauten oder Bestandsimmobilien. Weder eine gültige Aufenthaltserlaubnis noch eine Arbeitserlaubnis sind erforderlich. Es gibt jedoch eine unumgängliche Voraussetzung bereits im ersten Schritt: die NIE.
Schritt 1: Die NIE beantragen (Ausländeridentifikationsnummer)
Die NIE ist das Dokument, das Sie gegenüber Notaren, Grundbuchämtern, Banken und der spanischen Steuerbehörde identifiziert. Ohne sie kann die Transaktion nicht abgeschlossen werden: Weder wird der Notar die Urkunde beglaubigen, noch können Sie die Immobilie auf Ihren Namen eintragen lassen.
Sie kann auf zwei Wegen beantragt werden:
Über das spanische Konsulat oder die Botschaft in Ihrem Wohnsitzland, bevor Sie reisen.
Über eine notarielle Vollmacht, mit der Sie einen Anwalt in Spanien bevollmächtigen, den Antrag in Ihrem Namen zu stellen, wodurch eine zusätzliche Reise vermieden wird.
Die Gebühr ist symbolisch (etwa 10 €), es empfiehlt sich jedoch, die NIE frühzeitig zu beantragen: Die Bearbeitungszeiten variieren je nach Land und Auslastung des Konsulats.
Schritt 2: Ein Bankkonto in Spanien eröffnen
Obwohl nicht in jedem Fall zwingend erforderlich, erleichtert ein spanisches Bankkonto die Zahlung von Steuern, Nebenkosten und Gemeinschaftsgebühren erheblich und ist in der Regel Voraussetzung bei der Beantragung einer Finanzierung. Die meisten Banken verlangen ebenfalls die NIE zur Kontoeröffnung.
Schritt 3: Finanzierung beschaffen (falls nicht bar bezahlt wird)
Auch Nicht-Ansässige können spanische Hypotheken erhalten, wenn auch zu etwas strengeren Bedingungen als ansässige Käufer:
Übliche Finanzierung: 60-70 % des Beleihungswerts, im Vergleich zu den 80 %, die Ansässigen üblicherweise angeboten werden.
Zusätzliche Unterlagen: Einkommensnachweise aus dem Ausland, Bonitätshistorie und in vielen Fällen beglaubigte Übersetzungen von Dokumenten.
Zinssätze und Konditionen variieren je nach Bank und Käuferprofil, daher empfiehlt es sich, mehrere Angebote zu vergleichen, bevor eine Entscheidung getroffen wird.
Schritt 4: Den Reservierungsvertrag (Contrato de Arras) unterzeichnen
Vor der endgültigen Urkunde wird üblicherweise ein Reservierungsvertrag (contrato de arras) unterzeichnet: eine private Vereinbarung, in der Preis, Frist und eine Anzahlung (in der Regel zwischen 5 % und 10 % des Preises) festgelegt werden, um die Immobilie zu reservieren. Dieser Schritt schützt sowohl Käufer als auch Verkäufer und markiert den eigentlichen Ausgangspunkt der Transaktion.
Schritt 5: Unterzeichnung der Urkunde vor dem Notar
Sobald alle Unterlagen vorliegen – NIE, Finanzierung (falls zutreffend) und verfügbare Mittel – wird die öffentliche Kaufurkunde vor dem Notar unterzeichnet. Wenn Sie nicht nach Spanien reisen können, ist es möglich, mittels einer notariellen Vollmacht zu unterschreiben, die einem rechtlichen Vertreter erteilt wird.
Schritt 6: Eintragung ins Grundbuch
Nach der Unterzeichnung muss die Urkunde beim zuständigen Grundbuchamt (Registro de la Propiedad) eingetragen werden. Dieser Schritt formalisiert rechtlich das Eigentum an der Immobilie auf Ihren Namen und ist unerlässlich, damit der Kauf gegenüber Dritten volle Rechtswirkung entfaltet.
Wie viel kostet der Immobilienkauf in Spanien als Ausländer?
Zusätzlich zum Kaufpreis der Immobilie sollten Sie 10 % bis 15 % zusätzlich für Steuern und Gebühren einplanen:
Bestandsimmobilie: ITP (Grunderwerbsteuer), die je nach autonomer Region zwischen 6 % und 10 % variiert.
Neubau: 10 % Mehrwertsteuer zuzüglich AJD (Stempelsteuer) von 0,5 % bis 1,5 %.
Notar, Grundbuch und Verwaltungsgebühren: zusätzliche Kosten, die in der Regel zwischen 1 % und 2,5 % des Preises ausmachen.
Steuerliche Verpflichtungen nach dem Kauf
Als nicht ansässiger Immobilieneigentümer in Spanien entstehen jährliche steuerliche Verpflichtungen, auch wenn die Immobilie nicht vermietet wird:
Fiktives Einkommen (Renta Imputada): Auch wenn die Immobilie leer steht, verlangt die spanische Steuerbehörde die Erklärung eines fiktiven Einkommens (in der Regel 1,1 % oder 2 % des Katasterwerts) und dessen Versteuerung.
Einkommensteuer für Nicht-Ansässige (IRNR): Bei Vermietung der Immobilie zahlen EU-Steuerpflichtige 19 % auf den Nettoertrag, mit dem Recht, bestimmte Ausgaben abzuziehen.
Vermögensteuer: Kann anfallen, wenn der Gesamtwert Ihres Vermögens in Spanien bestimmte Schwellenwerte überschreitet, abhängig von den regionalen Vorschriften.
Eine wichtige Klarstellung: Der Immobilienkauf berechtigt nicht zur Aufenthaltserlaubnis
Es ist ein weit verbreiteter Irrtum zu glauben, dass der Kauf eines Hauses in Spanien automatisch eine Aufenthaltserlaubnis mit sich bringt. Seit April 2025 wurde das bekannte „Golden Visa" für Immobilieninvestitionen abgeschafft. Wenn Ihr Ziel den Immobilienkauf mit einem Umzug nach Spanien verbindet, ist es unerlässlich, sich mit einem Fachanwalt für Ausländerrecht über die derzeit geltenden Wege zu beraten (internationales Remote-Work-Visum, nicht erwerbstätige Aufenthaltserlaubnis, Arraigo und andere).
Zusammenfassung
Ein Haus in Spanien vom Ausland aus zu kaufen, ist ein zugänglicher Prozess, der jedoch konkrete Schritte umfasst, die vorausschauend geplant werden sollten: NIE, an Nicht-Ansässige angepasste Finanzierung, Reservierungsvertrag, notarielle Urkunde, Grundbucheintragung und eine spezifische Besteuerung, die auch nach der Unterzeichnung fortbesteht. Eine professionelle Begleitung von Anfang an – in immobilienrechtlichen, rechtlichen und steuerlichen Fragen – macht den Unterschied zwischen einem sicheren Kauf und einem Prozess voller Überraschungen.
Bei aProperties begleiten wir internationale Käufer durch jede Phase des Prozesses, mit fundierten Kenntnissen des spanischen Marktes sowie der rechtlichen und steuerlichen Besonderheiten, die Nicht-Ansässige betreffen. Wenn Sie erwägen, ein Haus in Spanien vom Ausland aus zu kaufen, wenden Sie sich an unser Team – wir begleiten Sie bei jedem Schritt.