L'Espagne conserve son attrait pour les investisseurs internationaux, mais de nouvelles propositions fiscales suscitent l'incertitude. La stabilité du marché et les rendements potentiels restent attractifs, même si la fiscalité pose de nouveaux défis aux acheteurs étrangers.
L'Espagne continue de consolider sa position parmi les destinations privilégiées des investisseurs internationaux dans le secteur immobilier. Selon les données de Tinsa, au premier semestre 2025, les acheteurs étrangers ont acquis près de 28 000 logements, soit 15 % de l'ensemble des transactions d'achat et de vente en Espagne. Parmi ces investisseurs, 40 % provenaient d'Europe, principalement du Royaume-Uni et de France, tandis que 35 % provenaient des Amériques, avec un intérêt particulier pour les États-Unis et le Mexique, et les 25 % restants d'Asie, notamment de Chine et du Japon.
L'attractivité de l'Espagne repose sur plusieurs facteurs :
- Une relative stabilité politique et économique par rapport aux autres marchés européens ;
- Une demande touristique constante, qui garantit des revenus locatifs durables, notamment dans des destinations comme Madrid, Barcelone, Malaga et les îles Baléares.
- Rentabilité de l'investissement, avec des rendements annuels bruts moyens de 4,5 % à 6 % pour le logement locatif urbain et de 5 % à 7 % pour les zones côtières.
Nouvelle réglementation en discussion
Malgré ce contexte favorable, les récentes propositions réglementaires suscitent des inquiétudes chez les investisseurs. L'une des mesures les plus discutées est une taxe pouvant atteindre 100 % sur les logements acquis par des résidents hors de l'Union européenne. Cette initiative vise à privilégier l'accès au logement pour les résidents locaux et à freiner la spéculation immobilière, mais pourrait limiter l'afflux de capitaux étrangers et ralentir la dynamique d'achat dans certaines régions à forte demande.
Selon le Conseil général des agents immobiliers (CGAPI), cette mesure pourrait principalement affecter les zones touristiques et côtières, où les investissements internationaux représentent historiquement entre 30 % et 40 % des transactions. La réglementation pourrait également impacter le marché des bureaux et des espaces commerciaux, où les investisseurs étrangers contrôlent environ 20 % du parc immobilier dans des villes comme Madrid et Barcelone.
Stratégies recommandées aux investisseurs
Dans ce contexte, les experts recommandent aux investisseurs internationaux :
- d'évaluer leurs structures d'entreprise et d'actifs afin d'optimiser leur gestion fiscale et patrimoniale ;
- de diversifier leurs investissements géographiquement en Espagne, en évitant de se concentrer uniquement sur les capitales ou les zones touristiques ;
- de suivre en permanence les évolutions réglementaires et fiscales afin d'ajuster leurs stratégies d'achat et de location.
Malgré ces mesures, il est reconnu que l'investissement étranger reste crucial pour dynamiser le marché et soutenir la construction et la rénovation immobilières. Selon l'Association espagnole des promoteurs immobiliers publics et fonciers (AVS), l'investissement étranger a contribué au financement de plus de 45 000 nouveaux logements depuis 2022, dont beaucoup sont destinés à la location à prix abordable et à la rénovation de bâtiments historiques.
Perspectives d'avenir
Les analystes s'accordent à dire que, même si la nouvelle réglementation pourrait légèrement freiner la demande internationale, l'Espagne restera attractive grâce à sa rentabilité, sa sécurité juridique et son potentiel touristique. Malgré une réglementation plus stricte, les investissements étrangers devraient représenter entre 12 % et 14 % du total des ventes annuelles jusqu'en 2027, consolidant ainsi la position du pays comme l'un des marchés immobiliers les plus dynamiques d'Europe.
En fin de compte, l'Espagne est confrontée au défi de trouver un équilibre entre la protection de l'accès au logement pour les résidents locaux et l'attraction des capitaux étrangers, essentielle au maintien d'un marché immobilier sain et en croissance.