Le mois de février a confirmé plusieurs des tendances qui marquent le marché immobilier espagnol ces derniers mois. Malgré un contexte économique encore marqué par la prudence, le secteur maintient une activité solide tant dans la compravente que dans la location, avec des comportements différents selon le type d’actif et l’emplacement.
Madrid et Barcelone continuent de concentrer une grande partie de l’activité, notamment dans les segments du résidentiel prime, de la location résidentielle et du marché des bureaux, tandis que d’autres marchés urbains et côtiers gagnent progressivement en importance auprès des investisseurs nationaux et internationaux.
Location : stabilisation des prix sur les marchés sous tension
La location reste l’un des segments les plus dynamiques du marché immobilier. Selon les dernières données disponibles, Barcelone affiche un prix moyen de 23,30 €/m² par mois, tandis que Madrid se situe à 21,69 €/m², ce qui les maintient parmi les villes les plus chères d’Espagne.
Cependant, l’évolution récente semble indiquer une certaine phase de stabilisation après plusieurs années de fortes hausses. Barcelone a clôturé l’année 2025 avec une augmentation annuelle de 2,9 %, tandis que Madrid a enregistré une légère variation négative de -0,6 %, un signal indiquant que certains des marchés les plus tendus pourraient avoir atteint un point d’équilibre temporaire.
Dans les deux cas, le principal défi reste le même : la pénurie d’offre disponible, en particulier dans les quartiers les plus recherchés. Des districts comme l’Eixample à Barcelone ou le quartier de Salamanca à Madrid continuent d’enregistrer des loyers supérieurs à 24 €/m², portés par une demande constante, tant nationale qu’internationale.
Compravente de logements : un début d’année plus modéré après un cycle très dynamique
Le début de l’année 2026 a apporté une certaine modération sur le marché de la compravente de logements après plusieurs années de forte activité. Selon les données les plus récentes du Collège des Registraires, les transactions immobilières ont enregistré en janvier une baisse annuelle proche de 7 %, la plus forte diminution depuis la mi-2025. Cet ajustement reflète un changement de rythme après une période particulièrement intense pour le secteur.
Au cours de l’année 2025, le marché avait atteint des niveaux d’activité très élevés, dépassant les 700 000 transactions annuelles, l’un des niveaux les plus élevés des deux dernières décennies. Dans ce contexte, le début de l’année semble davantage correspondre à une phase de normalisation du marché qu’à un changement structurel de la demande.
À mesure que l’année avance, plusieurs facteurs continuent de soutenir l’intérêt pour le logement. L’offre disponible reste limitée dans de nombreuses zones urbaines, notamment dans les quartiers les plus établis des grandes villes, tandis que la demande demeure solide dans certains segments comme le résidentiel prime ou parmi les acheteurs internationaux.
Ainsi, même si le rythme des transactions pourrait être plus modéré que les années précédentes, le marché reste soutenu par des fondamentaux solides, ce qui laisse entrevoir une évolution plus équilibrée au cours de l’année 2026, avec une activité stable et un dynamisme particulier pour les actifs de grande qualité et les meilleures localisations.
Logements neufs : une offre limitée dans les emplacements consolidés
Le logement neuf continue de jouer un rôle important sur le marché, en particulier dans les projets bien situés au sein des grandes villes. Cependant, la disponibilité de terrains dans les zones centrales reste limitée, ce qui explique que de nombreux programmes actuels soient liés à des projets de réhabilitation ou de transformation d’immeubles existants.
Cette tendance favorise des projets qui combinent architecture classique et standards contemporains, une typologie de plus en plus appréciée par les acquéreurs recherchant des logements exclusifs dans des emplacements consolidés.
Bureaux : préférence pour les emplacements établis et les immeubles de qualité
Le marché des bureaux continue d’évoluer vers des espaces plus efficaces et mieux situés. De nombreuses entreprises optent pour des bureaux de meilleure qualité, mieux connectés et offrant davantage de services, même si cela implique une réduction de la surface.
À Madrid, la demande reste concentrée dans les principaux axes financiers, tels que AZCA, l’axe de la Castellana, Cuatro Torres Business Area et certaines zones des quartiers de Salamanca et Chamberí, où se trouvent de nombreux immeubles corporatifs emblématiques.
À Barcelone, le district technologique 22@ à Poblenou se distingue, aux côtés de Diagonal, Plaça Europa et de certaines zones de l’Eixample, qui continuent d’attirer des entreprises technologiques, des cabinets de conseil et des multinationales.
La tendance générale pointe vers une concentration accrue de la demande dans des immeubles modernes et bien situés, capables de s’adapter aux nouveaux modèles de travail.
Perspectives pour 2026
Au cours des prochains mois, le marché immobilier espagnol semble s’orienter vers une phase de plus grande stabilité, après plusieurs années marquées par des changements importants et des niveaux d’activité élevés. Même si le rythme pourrait être légèrement plus modéré, la demande reste solide dans de nombreux segments du secteur.
Sur le marché locatif, tout indique une évolution plus équilibrée dans les grandes capitales. Après plusieurs années de hausses significatives, les prix pourraient tendre vers une certaine stabilisation, même si le déséquilibre entre l’offre et la demande continuera de maintenir des niveaux élevés dans les zones les plus recherchées.
Dans la compravente, l’activité continuera de s’appuyer sur plusieurs facteurs structurels. La demande internationale conservera un poids important, notamment dans le segment du résidentiel prime et dans des destinations établies comme Madrid, Barcelone, les Baléares ou certaines zones de la côte méditerranéenne, qui maintiennent un fort attrait résidentiel et d’investissement.
De son côté, le marché des bureaux continuera de s’orienter vers des immeubles de meilleure qualité, plus efficaces et bien situés, tandis que le logement neuf continuera de se développer principalement dans les zones disposant de foncier disponible ou à travers des projets de réhabilitation dans les quartiers consolidés des villes.
Dans l’ensemble, le secteur immobilier aborde l’année 2026 avec des fondamentaux solides et une demande diversifiée, ce qui permet d’anticiper un marché plus équilibré, mais toujours dynamique, dans les principaux segments du secteur.