Le marché immobilier espagnol aborde les quatre derniers mois de 2025 avec une dynamique marquée par une pénurie d'offre, la revalorisation des logements neufs et une tension croissante sur le marché locatif. Selon les dernières données de CBRE, le secteur clôturera l'année avec plus de 742 000 ventes, soit 3,7 % de plus qu'en 2024, et des investissements immobiliers qui pourraient dépasser les 16 milliards d'euros, dont plus d'un tiers sont attendus au quatrième trimestre.
Prix à des niveaux records
Les prix des logements sans restriction ont enregistré une hausse de 12,2 % en glissement annuel au premier trimestre, leur plus forte hausse depuis 2007. La croissance moyenne des prix prévue pour l'ensemble de 2025 se situe entre 9 % et 9,6 %, selon les estimations de CaixaBank Research, Singular Bank et des cabinets de conseil tels que CBRE.
Le marché du logement neuf, en particulier, continue de progresser. Au second semestre, le prix moyen au mètre carré atteindra 3 291 €, portant le coût moyen d'un appartement de 100 m² à plus de 329 000 €. Malgré cela, la demande se maintient, portée par l'attrait du marché espagnol pour les acheteurs internationaux et le manque d'alternatives de qualité.
Offre insuffisante et pression sur les locations
Le déséquilibre entre l'offre et la demande demeure l'un des principaux défis du secteur. Le déficit structurel de logements se situe entre 450 000 et 600 000 unités, selon les estimations du secteur. Bien que les permis de construire aient augmenté de 17 % depuis le début de l'année, la production reste insuffisante pour répondre à la demande.
Ce scénario a un impact direct sur le marché locatif, où les prix ont augmenté de près de 11 % l'an dernier. La charge pesant sur les ménages s'intensifie : plus de 40 % des locataires consacrent une part excessive de leurs revenus mensuels au loyer, ce qui relance le débat sur les mesures réglementaires et l'urgence de politiques publiques efficaces.
Profil des investisseurs et des acheteurs
Les investissements immobiliers cumulés à mi-année dépassent déjà 7,3 milliards d'euros, soit 22 % de plus qu'à la même période en 2024. Le segment résidentiel (« vivre ») continue de dominer les levées de capitaux, suivi par l'hôtellerie et le commerce. Madrid, Barcelone, Malaga, les Baléares et Valence concentrent la majeure partie des transactions.
Le profil des acheteurs reste contrasté : professionnels espagnols âgés de 35 à 55 ans, investisseurs institutionnels et une présence croissante d'acheteurs internationaux, attirés par la stabilité macroéconomique et la valeur refuge que représente l'immobilier en Espagne.
Perspectives pour la fin d'année
Les analystes anticipent un quatrième trimestre dynamique. Traditionnellement, cette période représente entre 30 % et 40 % du total des investissements immobiliers annuels. Les prévisions laissent entrevoir une fin d'année solide, malgré des risques latents : l'évolution des taux d'intérêt, la situation socio-économique mondiale et le débat sur la réglementation des loyers pourraient impacter la confiance du marché.
Dans ce contexte, l'accent restera mis sur la nécessité d'accélérer la mise en œuvre des terrains constructibles, d'accélérer la délivrance des nouveaux permis de construire et de trouver un équilibre entre rentabilité pour les investisseurs et accès au logement pour la population.
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