El desequilibrio entre demanda y oferta amenaza la buena dinámica del residencial español. El sector va camino de cerrar el año con 545.000 compraventas, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), lo que supone un crecimiento del 35,9% respecto a 2020 y del 8,3% respecto a 2019; de hecho, la actividad en el sector residencial se encuentra en máximos desde 2008.
Según un estudio de Caixabank Research, en el que radiografía el mercado residencial español, gran parte de la reactivación de la demanda procede del afloramiento de la demanda embalsada y del ahorro forzoso acumulado durante los meses de confinamiento, que han hecho más atractiva la compra y la inversión en activos inmuebles.
El estudio subraya que para el próximo 2022, los principales factores que determinan la demanda residencial seguirán apoyando al sector. En primer lugar, se prevé que las perspectivas para el conjunto de la economía continúen siendo favorables - Caixabank estima que el PIB de España acelerará el paso, creciendo un 4,4% en 2021 y un 5,9% en 2022 - y el mercado laboral mantenga un buen ritmo de creación de empleo.
En segundo lugar, según se destaca en el informe, la confianza de las familias sigue aumentando y ya se encuentra en cotas similares a las registradas en 2019, teniendo en cuenta el indicador de confianza de la Comisión Europea. En tercer lugar, la entidad bancaria asegura que la renta disponible de las familias ya está dando claros signos de recuperación y gran parte del ahorro acumulado en los últimos meses se destinará a la inversión en vivienda.
Por último, destaca Caixabank, las condiciones de financiación seguirán siendo favorables, los tipos hipotecarios han marcado nuevos mínimos en 2021, y no se esperan subidas de tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE) para el próximo año.
Aún así, este repunte de la demanda, que ya se vió en 2020 y ha continuado en 2021, se enfrentará a diversos retos durante los próximos doce meses, según el estudio. Aunque los certificados de fin de obra (disponibles hasta el mes de septiembre) mantienen el buen tono de 2020 y la entrega de viviendas nuevas está en máximos desde 2012, estas cifras no reflejan la situación actual de la nueva oferta de vivienda, ya que se refieren a promociones comenzadas, en muchos casos, antes de la pandemia.
Mientras tanto, la nueva oferta de vivienda, mucho más dependiente de factores estructurales, sigue estando más rezagada: entre enero y septiembre, los visados de obra nueva han repuntado un 26% anual, pero aún se encuentran un 3,9% por debajo de los niveles de 2019.
Caixabank destaca que aunque las perspectivas de nuevas promociones para 2022 deben incluir el efecto dinamizador que tendrá la llegada de los fondos de reconstrucción europeos Next Generation, hay algunos nubarrones que pueden frenar la entrada al mercado de nuevas unidades y, por consiguiente, un equilibrio entre demanda y oferta.
Según datos de Eurostat, los costes del sector de la construcción están creciendo por encima del 12% anual y los precios de ciertos suministros, por encima del 15%. En esa misma línea, una encuesta reciente llevada a cabo por la patronal del sector, la Confederación Nacional de Construcción (CNC), recoge que un 75% de las empresas ha sufrido algún desabastecimiento o retraso inusual de madera, aluminio o acero, entre otros materiales.
En este contexto, el sector ya está alertando de retrasos en las obras y pide una mayor posibilidad de renegociar contratos, ampliar los plazos de ejecución de las obras sin penalizaciones y agilizar las licitaciones de los proyectos de los fondos europeos.
Teniendo en cuenta estos factores, el informe subraya que el desajuste entre oferta nueva y demanda es algo habitual en estos momentos del ciclo económico, en el que la incertidumbre es elevada. Sin embargo, concluye Caixabank, la situación no es preocupante.