Der Preis auf Immobilienportalen ist das, was Eigentümer verlangen, nicht das, was Käufer bezahlen. Der tatsächliche Wert einer Immobilie ist ihr Marktwert, also der Preis, zu dem heute ein Verkauf zwischen einem gut informierten Verkäufer und einem gut informierten Käufer zustande käme. Um ihn zu ermitteln, müssen tatsächlich abgeschlossene Verkäufe in der Umgebung analysiert und die Immobilie besichtigt werden. Bei aProperties erstellen wir diese Bewertung kostenlos und unverbindlich in Madrid, Barcelona, Valencia und auf Mallorca.
Warum ist der Angebotspreis nicht der Verkaufspreis?
Der Angebotspreis ist nicht der Verkaufspreis, weil er die Erwartungen des Eigentümers widerspiegelt und keine Einigung mit einem Käufer. Zwischen dem geforderten und dem tatsächlich gezahlten Preis gibt es fast immer einen Verhandlungsspielraum. Laut der im Februar 2026 veröffentlichten Marktanalyse von Tecnocasa lag der durchschnittliche Nachlass auf den Angebotspreis 2025 bei rund 6 %, einer der niedrigsten Werte seit Beginn der Erhebung. In einigen Städten ist der Abstand deutlich größer: Der Verhandlungsindex von Fotocasa für das erste Halbjahr 2026 beziffert die Lücke zwischen Angebot und Nachfrage in Palma auf 16 % und in Valencia auf 12 %.
Hinzu kommt ein Effekt, der den Vergleich verzerrt. Immobilien mit einem marktgerechten Preis verkaufen sich innerhalb weniger Wochen und verschwinden von den Portalen. Objekte mit einem Preis über dem Markt bleiben dagegen monatelang online. Wenn Eigentümer ihre Immobilie mit den heutigen Inseraten vergleichen, vergleichen sie sie also großteils mit Objekten, die sich nicht verkaufen. Ein Beispiel aus der Nähe ist Sant Cugat del Vallès: Dort liegt der durchschnittliche Angebotspreis für Wohnungen bei etwa 4.350 Euro pro Quadratmeter, während der Preis der tatsächlich notariell verkauften Wohnungen bei rund 3.850 Euro liegt.
Was ist der Unterschied zwischen Angebotspreis, Marktwert, Gutachtenwert und Referenzwert?
Es handelt sich um vier verschiedene Begriffe, die oft verwechselt werden. Der Angebotspreis ist der Betrag, den der Eigentümer auf einem Portal veröffentlicht und der über oder unter der Realität liegen kann. Der Marktwert ist der Preis, zu dem sich die Immobilie heute realistischerweise verkaufen würde, und er ist entscheidend für die Festlegung des Angebotspreises. Der Gutachtenwert (tasación) wird von einer von der spanischen Zentralbank (Banco de España) zugelassenen Bewertungsgesellschaft nach einer offiziellen Methode ermittelt und von den Banken für die Vergabe einer Hypothek verwendet; er fällt in der Regel vorsichtiger aus als der Marktwert. Der Referenzwert (valor de referencia) schließlich wird seit 2022 vom spanischen Kataster festgelegt und dient als Mindestbemessungsgrundlage für Steuern wie die Grunderwerbsteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) oder die Erbschaft- und Schenkungsteuer, sagt jedoch nichts darüber aus, zu welchem Preis sich eine Immobilie verkaufen wird.
Wenn Eigentümer wissen möchten, was ihre Immobilie wert ist, brauchen sie ihren Marktwert. Genau diesen Wert liefert eine professionelle Immobilienbewertung.
Welche Faktoren bestimmen den tatsächlichen Wert einer Immobilie?
Der tatsächliche Wert einer Immobilie hängt von der Lage, den Merkmalen des Objekts und der aktuellen Marktsituation ab. Zwei Wohnungen im selben Gebäude mit derselben Fläche können sehr unterschiedliche Preise erzielen. Stockwerk, Ausrichtung und Tageslicht spielen eine große Rolle, ebenso der Erhaltungszustand, durchgeführte Renovierungen, der Grundriss und die Energieeffizienz. Auch Merkmale wie Terrasse, Aufzug, Stellplatz, Abstellraum, Aussicht oder Straßenlärm wirken sich positiv oder negativ auf den Preis aus.
Hinzu kommen Faktoren, die kein Portal erfasst. Der Zustand der Eigentümergemeinschaft und geplante Sonderumlagen, die tatsächliche Nachfrage in genau dieser Straße, das Profil der Käufer, die in der Gegend suchen, und das konkurrierende Angebot zum jeweiligen Zeitpunkt können den Preis erheblich beeinflussen. Deshalb sind Online-Rechner als erste Orientierung nützlich, ersetzen aber keine Bewertung durch einen Profi, der das Viertel kennt.
Was passiert, wenn ich meine Immobilie zu einem zu hohen Preis anbiete?
Wird eine Immobilie zu einem zu hohen Preis angeboten, dauert der Verkauf höchstwahrscheinlich länger und sie wird am Ende für weniger verkauft. Die ersten Wochen eines Inserats bringen die größte Sichtbarkeit und die meisten Besichtigungen. Überzeugt der Preis in dieser Phase nicht, verpasst die Immobilie ihre beste Chance und bleibt immer länger online. Käufer bemerken das und fragen sich, warum sie noch niemand gekauft hat. Das zwingt zu wiederholten Preissenkungen und schwächt die Verhandlungsposition des Verkäufers. Zur Orientierung: Tecnocasa bezifferte die durchschnittliche Vermarktungsdauer 2025 auf 77 Tage; bei einer falsch bewerteten Immobilie kann es ein Vielfaches davon sein.
Auch der umgekehrte Fehler hat seinen Preis. Ein zu vorsichtiger Preis ermöglicht einen schnellen Verkauf, kann aber bedeuten, Tausende Euro zu verschenken. Ziel einer guten Bewertung ist es, den Preis zu finden, der die richtigen Käufer anzieht und zugleich den tatsächlichen Wert der Immobilie sichert.
„Wer seine Immobilie nur mit dem vergleicht, was noch inseriert ist, vergleicht sie mit dem, was sich nicht verkauft“
Wie lässt sich der Wert einer Immobilie zuverlässig ermitteln?
Eine zuverlässige Bewertung geht von tatsächlichen Verkaufspreisen aus, nicht von Angebotspreisen. Bei aProperties kombinieren wir drei Informationsquellen. Die erste sind aktuelle, tatsächlich abgeschlossene Verkäufe vergleichbarer Immobilien in derselben Gegend. Die zweite ist das Wissen über den aktuellen Markt: Unsere Berater tauschen täglich Verkaufspreise, Vermarktungsgeschwindigkeit und Käuferprofile für jedes Viertel in Madrid, Barcelona, Valencia und auf Mallorca aus. Die dritte ist die Besichtigung der Immobilie, denn die Details, die den Unterschied machen, etwa Licht, Zustand oder Grundriss, lassen sich nur vor Ort beurteilen.
Auf dieser Grundlage schlagen wir einen gut begründeten Angebotspreis vor, erläutern die zugrunde liegenden Daten und empfehlen Verbesserungen, die die Attraktivität der Immobilie steigern können, von kleinen Reparaturen bis hin zu einer professionellen Fotoreportage oder einem Home Staging.
Was kostet eine professionelle Immobilienbewertung?
Bei aProperties ist die Bewertung Ihrer Immobilie kostenlos und unverbindlich. Ein auf Ihre Gegend spezialisierter Berater besichtigt die Immobilie, analysiert den Markt und nennt Ihnen einen realistischen Preis mit nachvollziehbarer Begründung. Sie richtet sich sowohl an Eigentümer, die sich bereits zum Verkauf entschlossen haben, als auch an alle, die einfach wissen möchten, was ihre Immobilie heute wert ist.
Gut verkaufen beginnt damit, zu wissen, was das, was man verkauft, wirklich wert ist.
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Häufige Fragen zum Wert einer Immobilie
Sind Online-Bewertungsrechner zuverlässig?
Online-Rechner sind als erste Orientierung nützlich, aber nicht zuverlässig, um einen Verkaufspreis festzulegen. Sie arbeiten mit Durchschnittswerten der Gegend und können weder den tatsächlichen Zustand der Immobilie noch ihr Licht, ihre Aussicht oder die Situation der Eigentümergemeinschaft beurteilen. Genau diese Faktoren können den Preis jedoch deutlich verändern.
Ist eine Bewertung dasselbe wie ein Gutachten?
Nein. Das Gutachten (tasación) wird von einer von der spanischen Zentralbank zugelassenen Gesellschaft erstellt, hat offiziellen Charakter und wird von der Bank für die Vergabe einer Hypothek verlangt. Die Immobilienbewertung erstellt ein Immobilienberater, um den Preis zu schätzen, zu dem sich die Immobilie auf dem aktuellen Markt verkaufen würde. Das ist die Information, die Eigentümer brauchen, bevor sie ihre Immobilie zum Verkauf anbieten.
Wie viel Verhandlungsspielraum gibt es heute beim Immobilienkauf in Spanien?
Das hängt stark von der Stadt und der Art der Immobilie ab. Laut Tecnocasa lag der durchschnittliche Nachlass auf den Angebotspreis 2025 bei rund 6 %, während die Lücke zwischen Angebot und Nachfrage in Märkten wie Palma oder Valencia laut Fotocasa über 10 % liegt. Eine von Anfang an richtig bewertete Immobilie braucht in der Regel weniger Verhandlung.
Wie oft sollte man die Bewertung einer Immobilie aktualisieren?
In einem so dynamischen Markt wie dem heutigen bleibt eine Bewertung einige Monate lang aussagekräftig. Wenn die Immobilie schon länger ohne Angebote inseriert ist oder seit der letzten Bewertung mehr als sechs Monate vergangen sind, sollte sie überprüft werden.
Wo bietet aProperties kostenlose Bewertungen an?
aProperties bietet kostenlose Bewertungen in Madrid und im Nordwesten der Region Madrid, in Barcelona und im Vallès Occidental, in Valencia sowie auf Mallorca an, durch Berater, die auf die jeweilige Gegend spezialisiert sind.