Barcelona, Madrid, Valencia, Zaragoza y Málaga viven un mini boom de compras de casas para ponerlas luego en alquiler, por la elevada revalorización del ladrillo y porque el arriendo se encarece con fuerza.
La recuperación del mercado de la vivienda ha despertado de nuevo el apetito inversor por el ladrillo, gracias a la elevada rentabilidad que ofrece y a unas expectativas de revalorización cada vez más abultadas y consolidadas. Tanto es así que los inversores compran ya una de cada tres pisos que se venden en las grandes ciudades.
Barcelona lidera el ímpetu inversor, ya que el 40% de las viviendas que se venden se destina a la rentabilidad. Esto significa que el 60% de los sólo compradores adquiere una vivienda para vivir en ella. A la ciudad condal le sigue Valencia, donde el porcentaje de pisos que se venden para ponerlos en el mercado del alquiler en busca de una ganancia asciende al 37%. Madrid es la otra gran urbe en la que los inversionistas particulares -fundamentalmente, aunque no sólo- se comen un tercio de la tarta inmobiliaria, en concreto el 32%.
La media de España es el 26%. Cerca de esas cifras se mueven Zaragoza (28%), Málaga (25%) y Sevilla (22%), las otras tres grandes plazas inmobiliarias de España.
¿Por qué hay un mini boom de inversión en el ladrillo? La respuesta es sencilla: porque la vivienda ofrece actualmente una rentabilidad media por alquiler del 4,7%, tasa que se eleva hasta el 10,9% si se le suma la plusvalía por el encarecimiento del inmueble, según los datos oficiales del Banco de España. Este enorme atractivo es muy superior al que ofrecen la deuda pública (un 0,987%, ayer), los depósitos (0,2%, en julio) o la Bolsa (-15%, en agosto).
Ello ha generado un mini boom de inversionistas que han encontrado en el mercado residencial un refugio sin mucho riesgo y con resultados palpables. "De hecho entre los nuevos inversores se encuentran muchos jubilados que utilizan las rentas de esta inversión para complementar sus pensiones", asegura José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universitat Pompeu Fabra.
Además, el precio de los arrendamientos está creciendo de forma notable en las grandes ciudades. En el pasado mes de agosto alquilar un piso en Barcelona fue un 14,8% más caro que 12 meses antes. En Madrid, un 7,5% -ver información adjunta-. "Sin embargo, la subida del precio del alquiler no podrá seguir una senda muy rápida", alerta García Montalvo, porque "aunque los alquileres han caído significativamente desde 2008, la renta [de los arrendatarios] también ha caído".
Las zonas con más demanda de arriendos y con más resistencia a la crisis inmobiliaria son las más atractivas para los inversores. Las mayores subidas de precios se están produciendo en áreas que adolecen de falta de producto de calidad. Esta oferta es buscada por una demanda que quiere comprar vivienda rentable con un alto potencial de revalorización.
Los distritos que despiertan un mayor interés para alquilar una vivienda en Madrid son, el Centro, Carabanchel, Tetuán, Puente de Vallecas y Latina. Éstos ofrecen una rentabilidad media de un 6%, casi un punto más alta que la del alquiler medio de España (5,3%). Los rendimientos en estos distritos oscilan desde el 7,4% de Puente de Vallecas al 4,9% del Centro.
En Barcelona, el rendimiento bruto de comprar una casa para ponerla en alquiler (sin contar plusvalías) es del 5,3%, justo en la media nacional. Los distritos que despiertan un mayor interés en la ciudad condal son L'Eixample, Sant Martí, Ciutat Vella y Gràcia, que rentan el 4,7%.
Entonces, ¿es un buen momento para invertir? .Los precios de la vivienda están subiendo significativamente aunque, por el momento, las rentas del alquiler lo hacen acompasadamente lo que permite mantener la rentabilidad. Pero este tren pasará más pronto que tarde. Eso sí, si los precios de la vivienda siguen subiendo, cada vez será más atractivo realizar ganancias de capital lo que puede reducir el parque de vivienda en alquiler y aumentar más su rentabilidad.